2주택중 1주택이 재건축중인 경우 1세대1주택 비과세 해당여부

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축주택 완성 전에 소득세법시행령의 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우 비과세됨.

[회신] 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것임. | 1. 질의내용 요약 | | 【사실관계】 A주택 : 부산시 ○○구 ○○동 36-12 ○○아파트 16동 207호(13평) - 1986년 5월 취득하여 1991년까지 거주함. - 재건축으로 2003년 10월 1일 멸실 - 재건축으로 2006년 12월 7일 준공필 B주택 : 부산시 ○구 ○○동 522-2 ○○○ 4동 810호(32평) - 1991년 5월 취득하여 2006년 12월초까지 거주함. - 완공된 A주택으로 이사하기 위하여 2006년 12월 4일 양도함. 【질의내용】 상기와 같이 B주택 을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용여부 ? | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ①다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2002.12.18, 2005.12.31> 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 ②제1항의 규정에 불구하고 동항제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.12.31> ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ①법 제89조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9> ②～④ 생략 ⑤제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30> | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면5팀-1081, 2006.12.04 【질의】 (사실관계) o 주택 및 재건축입주권 보유현황 ① 현재 거주아파트 - 10년 이상 거주 및 보유함. ② 재건축입주권 - 2004.7.15. : 재건축 사업승인(사업시행인가) 획득. - 2005.5.12. : 관리처분계획인가 획득. - 2005.7.30. : 이주완료. - 2005.8.26. : 멸실등기 완료. - 2005.10.30. : 철거완료. ※ 재건축 중인 아파트와 현재거주하고 있는 아파트는 재건축 추진 전부터 소유하여 재건축 추진 전에는 1세대 2주택이었음. (질의내용) 상기와 같이 재건축입주권과 거주주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세가 되는지 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것(양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 제외됨)임. ○ 서면5팀-866, 2006.11.20 【질의】 ［사실관계］ (재건축입주권 및 일반주택 현황) ① 재건축입주권(주택) - 인천 ○○ ○○아파트 - 1985.11월 취득하여 2003.10월까지 거주 - 1999.11.5. : 재건축조합 설립인가 - 2003.3.10. : 사업계획승인 - 2004.4.20. : 멸실(등기부등본상) - 2007.5월경 : 준공승인예정 - 2007.8월경 : 입주예정 ② 일반주택 - 인천 □□ ○○아파트 - 2001.6.1. : 분양권 취득 - 2003.10.23. : 입주 - 2003.11.8. : 이전등기 완료 ［질의내용］ 상기 ①의 재건축아파트를 2007.8월경 입주하는 경우 상기 ② □□○○아파트를 언제까지 양도하여야 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부 - 재건축아파트 준공 전에 양도하여야 하는지 또는 재건축아파트 입주 후 1년 내에 양도하여야 하는지. 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외)받을 수 있는 것임. 또한, 귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 (일시적 2주택의 비과세특례)의 규정을 적용받기 위한 새로운 주택(재건축아파트)의 취득시기는 같은법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2635, 2006.08.02 【질의】 (사실관계) (1) 재건축 주택 - 2001년 12월 경남 ○○시 소재 ＃＃아파트 취득함. - 2002.12.30. 재건축사업계획 승인되어 2003.10.6. 아파트 멸실됨. - 2006. 10월 입주 예정임. (2) 양도하는 주택 - 2003.11.28. 경남 ○○시 ○○동 소재 △△△△△아파트 취득함. (질의사항) 경남 ○○시 ○○동 소재 △△△△△아파트를 양도하는 경우 비과세 적용되는지 여부 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것임. |