추가로 취득한 임대주택의 합산배제 여부

5년 이상 임대한 주택에 해당하는지는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(추가로 취득하여 임대하는 주택은 당해 주택의 임대를 개시한 날)을 기준으로 판단하는 것임

[회신] 「임대주택법」 제6조제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록 및 「소득세법」 제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 등록일 이후에 추가로 취득하여 임대하는 주택은 「임대주택법」제6조제2항 규정에 의하여 임대사업자등록사항변경신고를 한 경우에 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제3호의 합산배제 임대주택 규정이 적용되는 것이며, 이 경우 5년 이상 임대한 주택에 해당하는지는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(추가로 취득하여 임대하는 주택은 당해 주택의 임대를 개시한 날)을 기준으로 판단하는 것임 1. 질의내용 요약 - 2000.9.19일부터 아파트6채를 구입하여 임대사업을 하여오고 있으며 2002년 반포에 17평아파트 한 채를 추가 구입하였습니다. 【질의】 1. 추가구입한 한 채도 기존6채에 추가하여 종합부동산세 면제대상이 되는지요? 2. 면제대상이라면 최소 몇 년간 소유하여 합니까? 3. 6채의 임대사업기간은 이미5년이 경과하였는데 추가 구입한 1채가 면세대상이 된다면 위 5년은 소멸되고 그 한 채의 소유기간과 동일하게 되는 것입니까? 4.그 한 채의 최소 소유기간이 지나 매매한다면 양도소득세는 면제되는 것입니까? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제7조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택" 이라 함은 「임대주택법」제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자(이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것 (2005. 5. 31. 제정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 국민 주택 규모 이하로서 2005년도 과세기 준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ○ 종합부동산세법 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조【2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용사례】 ② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29 제목개정 ) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28 개정) ② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 부가가치세법 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호 의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. ～ 2의 2. 생략. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 󰡒수도권󰡓이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 󰡒사업자등록 등󰡓이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 󰡒장기임대주택󰡓이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 󰡒기존사업자기준일󰡓이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 - 1969,2005.10.25. 【회신】 기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 「 종합부동산세법 시행령 」 제3조 제1항 제3호의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지 「 소득세법 」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 「 종합부동산세법 시행령 」 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 「 소득세법 」 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것입니다. 이 경우 「 부가가치세법 」 의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 위의 사업자등록을 한 것으로 보는 것이나 복합주택의 경우로서 당초의 등록사항에 포함되지 아니한 주택임대부분에 대하여는 추가로 등록을 하여야 하는 것입니다. ○ 서면4팀-1058, 2005.06.27 . 【회신】 1. 기존임대주택에 대한 중과세율 배제 규정인 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2004.7.1. 이후에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록을 한 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없는 것이며, 2. 기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 종합부동산세법 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀 - 1698 , 2005,09.21. 【회신】 「임대주택법」에 의한 임대사업자의 등록기준, 절차 및 임대주택의 임대의무기간 등에 관련된 사항은 당해 업무를 담당하는 관할 시ㆍ군ㆍ구청(주택과)에 문의하여 필요한 도움을 받기 바라며, 2003.10.30. 이후에 거주자가 주택을 구입하여 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자로 등록하여 임대하다가 양도하는 경우 현행 조세특례제한법상 양도소득세의 감면규정은 없음 ○ 서면4팀-1798,2005.09.30 【회신】 1. 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록(세무서)과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록(시, 군, 구청)[이하 “사업자등록 등”이라 함]을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 각목의 1에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 이 규정을 적용함에 있어서 임대주택수는 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전에 사업자등록 등을 한 기존사업자와 2003.10.30. 이후에 동일 시(특별시 및 광역시를 포함)ㆍ군지역에서 사업자등록 등을 한 신규사업자를 구분하여 각각 계산하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것임. 2. 거주자가 「임대주택법」에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 이 경우 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고( 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록을 갈음할 수 있음)를 하여야 하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 유사사례( 서면4팀-1419, 2005.8.16. ; 서면4팀-596, 2005.4.20. ; 서면4팀-1267, 2005.7.21. ; 서면4팀-1361, 2005.8.1. ; 재산46014-601, 2000.5.18. ; 재일46014-1300, 1999.7.5. )를 참고하기 바람.