재건축 조합원 입주권 주택 여부 및 비과세 여부

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하는 것이며, 이 경우 다른 1주택과 당해 조합원입주권을 소유한 경우로서 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.

[회신] 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우와 관련된 기존 질의회신문(서면4팀-1968, 2006.06.23. ; 서면4팀-2454, 2006.07.25. 및 서면4팀-1010, 2006.04.19.)를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 현재 1996년 매입한 아파트에 10년째 거주 중이며, 당해 거주 중인 주택이 낙후되어 향후 이사를 목적으로 2002년 8월에 재건축 예정인 아파트를 구입하였음. - 재건축 예정인 아파트는 2005. 5. 16.에 사업시행인가를 받았고, 2006. 10월경 관리처분인가가 날 예정임. ○ 질의내용 ① 재건축아파트가 현재 주택인지 또는 입주권인지 여부 ② 재건축아파트가 입주권이라면, 이것이 금년 소득세관련 법에 따라 관리처분 인가가 나면 즉시 주택으로 간주되는 입주권으로 변하게 되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑤ ~ ⑨ (생략) ⑩ 제155조 제6항 제1호에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑪ (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1968, 2006.06.23 【질의】 가. 질의내용 사업시행인가는 받았으나 관리처분계획인가가 없는 주택이 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되는지 여부 나. 귀청답변 귀 질의의 경우, 1세대가 1주택(이하 A주택이라 함)과 도시및주거환경정비법에 따른 사업시행인가는 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 멸실되지 아니한 주택(이하 B주택이라 함)을 보유하다가 A주택을 양도하는 경우 B주택은 소득세법 제89조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함하는 것임. (추가질의) 가. 전제조건 ｏ 1가구 2주택 소유자임. ｏ A주택은 현재 거주하고 있는 주택임. ｏ B주택은 재건축 진행 중으로 2005.5.31. 이전에 사업시행인가를 득하고 재건축 진행 과정 중 이주가 진행 중이며 수도, 가스, 전기가 모두 끊어진 상태임. 나. 질의(1) : 장기보유특별공제 관련 B주택은 소득세법 개정 전인 2005.5.31. 이전에 사업시행인가를 득하였으나 현재 아직까지 관리처분계획인가를 득하지 못한 주택으로 B주택을 양도하는 경우에 주택의 양도로 보는지 아니면 권리의 양도로 보는지 여부 (종전의 소득세법에서는 권리의 양도로 보아 사업시행인가 시점까지만 주택으로 간주하고 이후는 입주권으로 간주하여 장기보유특별공제를 계산하는 것으로 알고 있음) 다. 질의(2) B주택이 소득세법 개정전인 2005.3.31. 이전에 사업계획승인을 받았으며 현재 철거된 경우에 관리처분계획인가 (전)에 A주택 양도시 B주택을 주택수에 포함되는지 여부 라. 질의(3) B주택이 소득세법 개정 전인 2005.3.31. 이전에 사업계획승인을 받았으며 현재 철거된 경우에 관리처분계획이나 (후)에 A주택 양도시 B주택을 주택수에 포함되는지 여부 2005.5.31. 이전에 사업시행인가를 받고 철거가 된 경우 예전에는 입주권으로 간주하였으나, 현재도 입주권으로 간주하는지 여부 마. 질의(4) : 멸실된 주택의 정의 B주택은 현재 철거되지는 않았으나, 이주가 완료되어 수도, 가스, 전기 등이 끊어져 단전 단수로 인한 주택으로서의 가치가 상실한 주택으로 이런 경우 철거된 주택으로 간주되는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당함 . ○ 서면4팀-2454, 2006.07.25 【질의】 (사실관계) A 아파트 : ○○ ○○구 ○○동 소재 ○○아파트 42평형 1991년 1월에 분양받아 현재 10년이상 거주 및 보유 현재 매매가 3억원 예상 B 아파트 : ○○구 □□동 소재 □□아파트 2002년 7월 취득하여 2006년 6월 관리처분계획인가 2008년 4월 입주예정 (질의) 사실상 철거되고 공사가 진행중인 2004년 4월을 기준으로 할 경우 B아파트는 이미 입주권상태이므로 종전 A아파트를 양도할 경우 비과세가 가능한 것인지. 【회신】 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-1967, 2006.6.23. ; 서면4팀-587, 2006.3.15.)을 참고하기 바람 ○ 서면4팀-587, 2006.03.15 【질의】 현재 2주택(○○소재 1990년 매입 15년 거주 및 1995년 매입 미거주)을 소유하고 있음. 1995년 매입한 주택이 재건축으로 멸실된 상태에서 1990년 매입한 주택을 매도하는 경우 현행법령에서 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 「소득세법」 제89조 제2항 의 규정에 의거 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세요건을 충족한 주택(주택부수토지를 포함 함)과 2006.1.1.이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함) 또는 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」 (법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 함)를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세의 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임 . ○ 서면4팀-1010, 2006.04.19 「소득세법」 제89조 제2항 의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주태재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임.