전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면4팀-2666(2006.01.03),재산01254-2947(1988.10.13),서면4팀-101(2006.01.23),재일46014-1305(1999.07.05),재일46014-1483(1998.08.07),재일46014-1923(1997.08.13)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
【사실관계】
- 당사는 1997년 부동산을 취득한 이래로 관광호텔 숙박업을 영위하고 있는 개인사업자로, 관광호텔의 부동산을 포함한 사업용 자산 일체를 양도할 예정임.
- 당사는 관광호텔을 양도함에 있어 토지, 건물 외에 호텔업에 사용하고 있는 객실비치 가전제품, 관리부서에서 사용하는 집기비품 및 건물에 부착되어있지 않은 시설장치 등 동산 일체를 포함하여 매각할 예정임.
- 매수인은 호텔내 임대사업장에 대하여 현재의 부동산임대차계약을 승계하지 아니하고, 임대사업장의 명도를 임대인(양도인)이 책임지는 조건으로 매매계약을 체결할 예정이며 당사는 임대차계약의 중도해지에 따른 보상금(권리금)을 지급할 예정임.
【질의내용】
1. 당해 호텔용 부동산을 양도하기 위하여 임차인과의 임대차계약기간의 일방적 해지를 위해 임대인이 임차인에게 지급한 보상금(권리금)이 양도소득세를 산출함에 있어 필요경비로 인정되는 지 여부 ?
2. 1997년 부동산의 취득(등기)이후에 임차인등 이해관계인으로부터의 가압류 등 권리침해에 대비하여 주은부동산신탁에 신탁등기를 하였으며, 2001년도에 신탁등기가 해제되어 당 소유자 앞으로 소유권이 환원 되었는바, 양도소득세를 산출함에 있어 취득시기를 당초 매매에 의한 취득일(1997년)로 보는지 아니면 신탁해제에 의한 소유권환원일(2001년)로 보는지 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제97조
【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가.
제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행령 제163조
【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) (부칙)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설)
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
④ 삭 제 (2000. 12. 29)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) (부칙)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정)
○
소득세법
기본통칙 97-5【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】
① 등록세취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다.
② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용,인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.
③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용등은 필요경비로 산입하지 아니한다.
○
소득세법
기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】
자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용공증비용인지대소개비 등을 포함한다.
○
소득세법 시행규칙 제79조
【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 재정경제부령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정)
1. 「하천법」「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만,
「개발이익환수에 관한 법률」 제12조
의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3. 19. 개정)
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
○
소득세법 제98조
【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)
○
소득세법시행령 제162조
【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6.
「민법」 제245조 제1항
의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
(이하생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2666, 2006.01.03
【질의】
1. 본인은 영안실을 취득한 후 개인 A와 영안실 임대차 계약을 맺고, A가 영안실을 본인으로부터 임차하여 약 3년간 운영하여 오던 중 본인의 사정상 영안실을 B에게 매각하게 되었던 바, A는 그동안 영안실 운영에 관한 영업상의 권리를 주장하여 권리금으로 3억원을 요구, 이를 지급하지 않으면 A가 영안실 영업장을 비워주지 않게 되고 이렇게 되면 매수자 B는 영안실을 매수하려 하지 않기 때문에, 부득이 본인은 이 영안실을 매도하기 위하여 영안실 총 매도대금 16억원을 받아 그 중 3억원은 권리금으로 A에게 지급하였음.
이 경우 본인이 A에게 지급한 권리금 3억원이
소득세법 제97조 제1항 제4호
의 양도비로서 자산을 양도하기 위하여 필수적으로 발생한 직접 지출한 비용에 해당하는지.
2. 개인이 아파트를 A시행사로부터 분양받아 계약금은 지급하고 중도금은 B은행으로부터 융자를 받아 A시행사에 지급하였음. 이때 B은행으로부터 중도금 융자에 대한 이자비용이 당해 자산의 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자(건설이자) 상당액에 해당하여
소득세법 시행령 제163조
에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는지.
【회신】
거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는
「소득세법」 제97조
및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.
○ 재산01254-2947, 1988.10.13
【회신】
1. 자산의 양도차익계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는
소득세법 제45조
및 동법 시행령 제94조에서 열거된 항목에 한하는 것임.
2. 따라서 토지·건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것임.
○ 서면4팀-101, 2006.01.23
【회신】
1.
「소득세법」 제96조 제2항 제8호
및 제104조 제1항 제2호의 7의 규정을 적용함에 있어서 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지는 같은법 시행령 제168조의 14 제3항의 규정에 의하여 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.
2. 위 1.의
소유기간을 계산함에 있어서 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전하는 경우 동 부동산에 대한 취득시기는 명의신탁자의 취득일로 하는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.
○ 재일46014-1305,1999.07.05
【회신】
1. 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는
소득세법 제4조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이나, 명의신탁등기된 재산을 법원의 확정판결 등에 의하여 실지소유자 명의로 환원등기하는 것은 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.
이 경우 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일로 보는 것임.
2.
위 1의 경우에 해당하는지 여부는 소관세무서장의 사실조사에 의하여 판단할 사항임.
○ 재일46070-1483,1998.08.07
【회신】
1. 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전하는 경우에
신탁자의 부동산에 대한 취득시기는 신탁자가 소유권을 취득했던 시기로 하는 것임.
2. 생략
○ 재일46014-1923, 1997.08.13
[회신]
○
신탁법
또는 신탁업법에 의하여 신탁재산인 사실을 등기한 부동산(이하 "신탁부동산"이라 함)을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자명의를 변경하는 것은 양도에 해당하여 양도소득세과세대상이 되는 것임.
○ 이러한
신탁부동산을 양도한 것에 대하여 양도차익을 산정함에 있어
그 양도시기 및 취득시기는 원칙적으로 당해 부동산의 매매대금을 청산한
날이 되는 것이나 대금청산일이 불분명한 경우에는 신탁원부의 수익자명의
를 변경등기한 날이 되는 것임.
○ 이 경우 신탁부동산에 대한 양도차익계산시 적용할 양도가액 및 취득 가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 양도자가 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.
○ 국심2001중2889, 2002.03.09
다. 사실관계 및 판단
청구인은 쟁점부동산을 720,000,000원에 양도하고 집기비품 및 목욕탕시설을 220,000,000원에 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 집기비품 등의 양도가액 220,000,000원을 쟁점부동산 양도가액에 포함해서는 안되며, 집기비품 등의 양도간액을 쟁점부동산의 양도가액에 합산하여 양도차익을 산정할 경우에는 쟁점부동산의 취득가액에도 집기비품 등에 대한 취득가액을 합산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.
(4)
청구인이 쟁점부동산과 목욕탕을 10억원에 취득하여 940,000,000원에 양도하였으나 거래대금에 포함된 “집기비품 및 시설비”는 목욕탕 비품 및 펌프 등 기계장치로서 부동산으로 볼 수 없으므로 이러한 집기비품 및 시설비를 제외한 금액을 쟁점부동산의 순수한 취득 및 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.
(이하생략)