양도자산의 필요경비 해당 여부

자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 골프장 개발업체에 임야를 양도하면서 특약사항으로 묘지4기를 2009년 2월까지 양도인 책임하에 이장하기로 하였음. [질의사항] - 위 묘지 이장비용이 필요경비에 해당하는지 여부 등 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) ② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(2006.12.30 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.(2006.12.30 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(2005.12.31 개정) 2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2006.12.30 개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.(2000.12.29 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1996.12.30 신설) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.(1996.12.30 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(1994.12.31 개정) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(1994.12.31 개정) 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.(2007.02.28 개정) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.(2006.09.22 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정) 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)(2006.09.22 신설) 3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006.09.22 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것(2006.09.22 개정) ○ 소득세법 기본통칙 97-11 【묘지이장비 등의 필요경비산입】 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입한다. ○ 국세기본법 제45조 의 2 【경정등의 청구】 ① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 법정신고기한 경과후 3년 이내에 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있다. (2005. 7. 13. 개정) 1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때 (1994. 12. 22. 신설) 2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때 (1994. 12. 22. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2818, 2007.10.24 【질의】 (사실관계) - 서울 구로구 항동 소재지 농지 전을 취득함. - 농지 위에 분묘 1기와 비닐하우스 1동이 있음. (질의사항) - 양도하는 토지의 분묘 등을 이장하는 데 들어가는 비용이 필요경비 인정 및 양도소득세 산출세액 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-3181, 2006.09.15. 【질의】 (현황) 1. 유연 분묘 3기가 있는 2,550평의 임야를 취득하여 시설농원을 만들려고 함. 2. 하우스 설치를 위하여는 분묘 3기를 이장하여야 하나 묘주들이 많은 이장비를 요구함. 3. 당초 위 임야 구입시는 매입가에 분묘면적까지 포함되었으나 추가로 이장비를 부담하여야 하는 상태임. (질의) - 묘주들의 요구대로 이장비를 지급하였을 경우 나중에 양도시 필요경비로 얼마까지 공제받을 수 있고 공제받기 위하여 구비할 서류는 무엇인지. 【회신】 1. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 “자본적 지출액”은 소득세법 시행령 제163조 제3항 각호의 경비를 말하는 것으로서 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. 2. 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정되는 것임. 3. 귀 질의와 관련되는 기존 질의회신문(서면4팀-1033, 2006.4.21.;서면4팀- 2287, 2005.11.23.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1033, 2006.04.21. 【질의】 (현황) 경기도에 소재한 토지(임야 및 전)를 양도하면서 실지거래가액으로 신고할 경우 (질의) 아래와 같은 사항에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 ① 타인명의 주택이 존재할 경우 매수자의 요구로 주택을 매입하여 토지와 건물을 양도할 경우 주택 취득비용 ② 위와 같으나 미등기 상태인 경우 ③ 관리지역 임야에 산지전용신고후 대체산림자원 조성비, 면허세, 벌목 및 측량비, 산림경영계획서 작성비용 등 ④ 지적분할과 관련하여 지출된 측량비 ⑤ 고압선 철탑과 관련하여 한전과 지상권설정을 위한 측량비와 지적분할비 ⑥ 분묘기지권 1기에 대한 이장비용 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항임 ○ 서면4팀-2287, 2005.11.23 【질의】 (현황) 1. 본인은 인천시 ○○군 ○○면 소재 임야를 양도하면서 계약금은 2004.4.12. 중도금은 2004.5.31. 각각 수령하였고, 잔금은 2004.5.24. 수령하기로 계약하였으나 묘지이장 소송으로 인해 2005.9.2. 수령함. 2. 특약사항에 양도자가 묘지를 이장해 주기로 계약이 되었는데, 이름 없는 묘가 추가적으로 발생하여 이 묘지를 이장해주라는 매수자의 요청으로 소송이 진행되어 잔금청산일이 지연되었으며, 당초 계약서 내용대로 2004.5.24. 잔금을 수령하였다면 기준시가로 계산되는데, 토지투기지역으로 지정된 이후인 2005.9.2. 잔금을 수령함으로써 실거래가로 신고하게 되었음. (질의) ① 이 경우 묘지 이장비용을 양도비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ② 소송으로 인한 변호사 비용은 양도와 관련된 비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ③ 이 경우 원 계약서 내용대로 잔금이 지급되었다면 기준시가로 신고되는데, 소송 때문에 잔금이 지연된 경우 실거래가로 신고되어 너무 차이가 나는데 구제받을 수 있는 방법은 없는지. 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것임. 3. 그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것임. ○ 서면4팀-2492, 2005.12.12 【질의】 (사실관계) - 1993.1.8. 임야를 상속받아 2005.11. 임야를 임야내의 묘지 5기를 이장하는 조건으로 묘지이장비용 5천만원 포함하여 905백만원(5인 소유)에 양도후 실거래가액 신고하려고 함. (질의) 1. 양도가액으로 묘지이장비용 포함한 가액으로 하는지. 2. 묘지이장비용으로 실제 지출된 비용을 필요경비로 인정하는지. 【회신】 1. 묘지가 있는 임야를 양도하는 때에 묘지를 이장하는 조건으로 매매계약을 한 경우에는 그 매매가액 전체를 양도소득의 총수입금액으로 하는 것이며, 임야의 양도가액과는 별도로 묘지의 이장에 따른 사례금을 지급받는 경우에는 그 사례금 등을 소득세법 제21조 제1항 제17호 의 규정에 의하여 기타소득의 총수입금액으로 하는 것임. 이 경우 “묘지의 이장에 따른 사례금”인지의 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. ○ 서면1팀-515, 2007.04.24 【회신】 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때에는 「국세기본법」 제45조 의 2의 규정에 의하여 법정신고기한 경과후 3년 이내에 경정청구를 할 수 있음. ○ 서면4팀-414, 2006.02.28 【질의】 1. 경기도 고양시에 거주하고 있는 농민으로서 8년 자경농으로 2005년에 아래와 같이 농지를 양도하였고, ① 4월 6일 1,894㎡ 200,000,000원 ② 6월 28일 3,957㎡ 418,000,000원 ③ 7월 22일 1,498㎡ 158,600,000원 2. ②에 해당하는 토지는 실거래가로 신고하여 양도하고 ① ＋ ③를 합산한 토지를 거주자와 동일한 시에 소재한 농지로 대토하고자 함. 이때 ① ＋ ③를 합산한 토지 매매 대금 일금삼억오천팔백육십만원정의 1/2 이상의 금액에 해당하는 농지를 경작에 필요로 하여 실거래가로 매수하면 농지대토에 따른 비과세 요건을 충족하는지 여부 또한 ① ＋ ② ＋ ③ 토지를 매도 후 ① ＋ ③를 대토하여 대토요건을 충족하면 기 납부한 양도소득세는 환급받을 수 있는지 여부 3. 토지를 대토함에 있어 대토요건을 충족하고자 하면 언제까지 토지매입을 완료하면 되는지 여부 【회신】 1. 양도일부터 소급하여 3년 이상 소득세법 시행령 제153조 제3항 에서 규정하는 지역(이하 “농지소재지”라 함)에 거주하면서, 직접 경작한 농지를 양도하고 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 새로이 취득하는 농지 가액이 양도하는 농지 가액의 2분의 1이상인 경우에는 소득세법 제89조 제4호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 2. 귀 질의 내용과 같이 여러 필지의 농지를 양도하고 그 중 일부 필지에 대해서만 대토하는 경우에는 그 일부 필지에 대하여 상기 2에서 규정하는 대토농지에 대한 비과세 적용을 할 수 있는 것임. 3. 상기 1.에 해당함에도 소득세법 제105조 의 규정에 의하여 자산양도차익예정신고를 하고, 같은법 제106조의 규정에 의하여 세액을 자진납부한 경우에는 국세기본법 제45조 의 2의 규정에 의한 경정 등의 청구를 하여 동 세액을 환급받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-805, 2005.05.23 【질의】 당사는 이번에 상가건물과 토지를 양도하게 되었음. 그런데 양도소득세를 계산하는 과정에서 의문점이 생겨 질의함. 1. 질의 (1) 자본적 지출 여부 실가 계산시에 기타 필요경비로 공제하는 자본적 지출대상중에서 일반적으로 사무실 천장에 방음 및 미관을 위해 붙이는 흰색 사각판낼 등은 자본적지출에 해당하는지 (2) 취득가액에서 차감하는 감가상각비 실가 계산시에 이미 감가상각비로 소득세의 필요경비로 차감된 부분이 있는 경우에는 이를 취득가액에서 차감한다는 규정이 있는데, 당사는 지난 3년간의 소득세 계산시에 자본적지출에 해당하지 않은 사항을 자본적지출에 잘못 계상함에 따라 장부가액이 증가하게 되었고 감가상가비 또한 과대계상하게 되었음. 그렇다면 이러한 지출을 양도소득세 계산시에 자본적지출의 대상이 아님으로 기타필요 경비로 공제받지 못한다면, 그것을 기준으로 이미 계상했던 감가상각비를 취득가액에서 차감하는 것 역시 부당한 면이 있는 것 같은데 이 경우에는 어떤 기준으로 차감해야 하는지. (3) 경정청구에 의해 감가상각비가 변경된 경우 위 (2)번과 같이 수익적지출을 자본적 지출로 잘못 계상하여 소득세를 과대신고하여 경정청구에 의해 강가상각비가 변동되는 경우에는 이미 신고납부한 양도소득세에 대해서도 경정청구하여 과대납부분에 대해서 환급가능한지. 【회신】 1. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 필요경비로 차감하는 자본적 지출액 해당 여부는 거래증빙에 의거 종합적으로 판단할 사항이며, 당해 자산의 취득가액에서 차감하는 감가상각비는 양도자산보유기간중에 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 경우에 한하여 적용하는 것임. 2. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세 법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때에는 법정신고기한 경과후 2년 이내에 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있는 것임. ( 이 하 여 백 )