1984.12.31 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 취득가액 계산방법

1984. 12. 31 이전에 취득한 토지로서 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 1990년 이후에 양도하는 경우 기준시가에 의한 취득가액의 계산은 환지 예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것임.

[회신] 1984. 12. 31 이전에 취득한 토지로서 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 1990년 이후에 양도하는 경우 기준시가에 의한 취득가액의 계산은 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에 의한 환지 예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것이며, 환지청산금을 수령하고 나머지 토지를 양도하는 경우에는 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 와 제3항의 해석에 대한 질의 - 상기 조문에 의해 취득가액을 어떤 면적으로 계산하여야 하는지에 대해(상기 관련 법령은 아래의 ‘조세 관련 법령’ 참조), (갑설) 제1항 제2호에 의해 계산하는 방법 취득가액 = 환지예정면적 * 취득가액 단위당 기준시가 필요경비 = 취득가액의 3%(필요경비개산공제) (을설) 제3항에 의해 계산하는 방법 취득가액 = 환지예정면적 * 취득가액 단위당 기준시가 자본적지출 = (취득당시 환지전 토지면적 * 환지예정면적) * 취득가액 단위당 기준시가 필요경비 = 취득가액의 3%(필요경비개산공제) - 위 두 가지 주장에 대한 개인적인 생각은 다음과 같음 1) 만약 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 를 적용시 법령, 시행령인 모법의 위임한계를 넘어선 것은 아닌지 2) 환지처분은 양도로 보지 않는 소유권의 이전이라고 소득세법 제88조 제2항 규정이 명시되어 있다는 점 3) 본 시행규칙은 계산방법상의 차이를 나타낸 것일 뿐 법의 내용의 차이를 나타낸 점이 아니라는 점 4) 법 규정상 항과 항이 나열되어 규정된 경우 마지막 항이 결정적 효력을 발생시킨다는 점 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정) ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000.12.29.개정) ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다. ○ 소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】 ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 「도시개발법」 또는 「농어촌정비법」 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다. (2005. 3. 19. 개정) 1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가 2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 1. 환지시 청산금을 수령한 경우 가. 양도가액 환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 (종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)× 환지청산금에 상당하는 면적 ───────────────── 권리면적 2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 (종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)× 환지청산금에 권리면적 - 상당하는 면적 ────────────── 권리면적 ③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다. 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -484, 2005.03.31 【질의】 - 1964년 토지 취득 - 1982년 환지 예정공고 (토지구획정리 사업법) - 1989년 환지처분공고 권리면적 : 1,200㎡ 확정면적 : 1,150㎡ 부족면적 : 50㎡ (환지청산금수령) - 2005년 환지확정면적 1,150㎡ 양도 위의 경우 양도토지의 취득가액 산정방법에 대하여 질의합니다. 【회신】 1984. 12. 31 이전에 취득한 토지로서 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 1990년 이후에 양도하는 경우 기준시가에 의한 취득가액의 계산은 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에 의한 환지 예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것이며, 환지청산금을 수령하고 나머지 토지를 양도하는 경우에는 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것입니다. ○ 서면4팀-703, 2005.05.06 【질의】 1. 예정신고납부세액공제 적용방법 2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 취득가액 및 양도가액 계산방법 3. 1970년도에 답을 구매하여 농사를 짓던 중 1990년도에 군청에서 시행하는 구획정리로 위치, 번지가 변경되고 답에서 대지로 지목이 변경되었으며, 면적이 1/2로 축소(축소된 토지는 도로, 공공용지, 공사비 등에 사용됨)된 당해 토지를 양도하는 경우 양도소득세액 계산방법(환지예정 1980년도 고시) 【회신】 1. 소득세법 제108조 규정에 따라 양도자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 납세자 관할세무서장에게 신고하고 자진납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제받을 수 있음. 2. 1984.12.31. 이전에 환지예정된 토지를 취득한 자가 환지 확정후 당해토지를 1990년 이후에 양도하는 경우 기준시가에 의한 취득가액의 계산은 환지 확정 후 교부면적(환지청산금을 수령한 경우에는 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적)에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것이며, 양도가액의 계산은 환지 확정 후 교부면적에 양도당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서일46014-11399, 2003.10.6.)을 참고하기 바람. ○ 서일 46014-10194, 2001.09.18. (질의내용) 1984. 12. 31 이전에 환지예정된 토지를 취득하여 환지 확정후 1990년 이후에 양도하는 경우 취득가액 산정방법 (회신내용) 1984. 12. 31 이전에 환지예정된 토지를 취득한 자가 환지 확정후 당해토지를 1990년 이후에 양도하는 경우 기준시가에 의한 취득가액의 계산은 환지 확정 후 교부면적(환지청산금을 수령한 경우에는 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적)에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것임