증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 실지취득가액

실지거래가액으로 자산의 양도차익을 산정함에 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 평가원칙에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임

[회신] 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 「소득세법시행령」제163조 제9항의 규정에 의하여 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부담부로 증여받은 아파트의 가격을 유사한 다른 재산의 거래가액(000백만원)으로 평가함. ○ 질의내용 - 부부간 1/2씩 증여받은 위 아파트 양도시 취득가액 및 고가주택 판정기준 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득 원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ⑧ 법 제97조 제4항 및 동조 제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액( 「상속세 및 증여세법」 제56조 의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항의 규정에 의하여 양도한 당해 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조 의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2005. 2. 19. 개정) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개 별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또 는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가 한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물 의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가 한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) ⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의하여 증여세를 과세받은 경우에는 당해 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 가산하거나 차감한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의?시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액 (이하 “양도가액”이라 한다) 에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제 하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29. 개정) ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제97조 제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. (1996. 12. 30. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 신설) ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-12, 2006.01.05 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1084, 2007.04.03 1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 2. 증여일 후 3월을 경과하여 매매가액이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니하는 것임. 또한, 증여세 신고는 납세자가 증여재산을 평가하여 신고하는 것이며, 과세관청에서 증여재산의 평가가액 등을 제공하지 않음. ○ 서면5팀-2423, 2007.08.30 【질의】 (사실관계) - 박아내는 거주자인 김남편과 각각 50％지분으로 되어 있는 아파트(이하 쟁점아파트)가 있는 상태에서 김남편이 사망하자 박아내와 아들1, 아들2가 김남편의 지분50％에 대하여 각각 10/16, 4/16, 2/16의 지분으로 협의분할하기로 합의하고 또한 쟁점아파트를 상속세 신고기한이내에 양도하기로 함. - 아들1과 아들2의 경우 상속세 신고기한 내에 양도를 하므로 상속세 과세가액이 실거래가가 되어 양도차익이 없어 별문제가 없으나 박아내의 경우 당초 지분 50％가 1세대 1주택 고가주택에 해당하고 동일세대원이 아닌 자와 공동상속받은 고가주택의 양도차익은 전체 고가주택의 양도차익을 동일세대원인 상속인의 지분을 곱하여 계산하도록 예규(서면4팀-1815, 2004.11.10.)에서 정하고 있는바 당해 예규를 공동소유주택의 경우에도 적용하는지 여부 〈갑설〉 상속받은 부분(50％의 10/16)은 아들1, 아들2와 같이 양도차익이 없으므로 양도소득세를 계산하지 않고 당초 지분 50％에 대하여만 양도차익을 계산함. 〈을설〉 당초 보유한 주택지분과 상속받은 지분을 통산하여 전체 양도차익에 대하여 계산함. 〈병설〉 다음과 같은 방법으로 양도가액과 취득가액을 결정해서 고가주택 특례규정을 적용하여 계산함. 양도가액 ＝ 양도금액×50％ ＋ 양도금액×10/16 취득가액 ＝ 당초 취득금액×50％ ＋ 상속당시 상증법상 평가금액(양도금액)×10/16 (질의내용) - 공동소유한 고가주택을 상속지분을 취득하여 양도하는 경우 양도차익 산정방법 【회신】 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임. ( 소득세법 제95조 (양도가액 × 지분율) － (6억원 × 지분율) 제1항의 규정에 의한 × ────────────────────── 양도차익 × 지분율) (양도가액 × 지분율) ○ 서면4팀-1692, 2007.05.23 【질의】 (사실관계 및 질의내용) - 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 9억원의 고가주택을 채무액 3억을 인수할 조건으로 부담부 증여하는 경우 채무액 3억원에 대한 양도소득세를 계산함에 양도가액은 채무액인 3억원으로 보아야 하는지등 양도소득세 계산방법에 대한 질의임. 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조 제1항 에서 규정한 고가주택의 판정은 주택(그 부수 토지 포함)의 전체이전, 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액을 기준으로 판정하는 것이므로 1주택을 부담부 증여 이전하는 경우 고가주택 판정은 당해 주택의 가액에 의하는 것임. ○ 서면5팀-1107, 2007.04.05 【질의】 (사실관계) ○ 父로부터 부담부증여 받은 아래의 자산을 양도 - 증여일: 2003.12.18., 증여재산가액: 302,008,480원, 채무: 265,000,000원(약88％), 증여세과세가액: 37,008,480원(약12％), 양도일자: 2007.1.5., 양도가액: 6억9천만원, 양도시 子는 1세대1주택(고가주택) (질의내용) ○ 당해주택을 양도시 부당행위계산 대상에 해당되는지 판단할 때 맞는 방법 1) 父가 취득하여 직접 양도하는 경우 양도소득세와 子가 부담한 증여세, 양도소득세 + 양도당시 양도소득세를 비교 2) 순수 증여분(12％)에 대하여 父가 부담하였을 양도소득세와 子가 부담한 증여세와 양도당시 순수증여분에 대한 양도소득세를 곱한 금액에 비교 ○ 父가 직접양도 하였을 경우의 양도소득세가 더 많은 경우 계산방법 1) 2003년의 양도와 증여를 부인하고 전체금액 6억9천만원에 대해 신고하는지. 2) 父는 6억9천*12％에 대해, 子는 88％에 대해 양도소득세 신고하는지. 【회신】 증여자 채무를 수증자가 인수하면서 특수관계자에게 자산을 부담부 증여함으로써 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분에 대해 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 따라 증여자에게 양도소득세를 과세한 경우에는 당해 채무액에 상당하는 부분은 소득세법 제101조 제2항 의 부당행위계산부인 규정이 적용되지 아니하는 것임. ( 이 하 여 백 )