주거용으로 시용되는 오피스텔의 주택해당 여부

비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이란 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임

[회신] 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 1주택을 소유하고 있는 중 사업자등록을 하고 임대용으로 오피스텔을 1채 분양 받음 - 당해 오피스텔을 임차인이 임의적으로 주거용으로 사용하고 주민등록 전입을 하는 경우 임대인의 대처방법(질의인 의견) * 업무용으로만 사용하도록 특약이 있는 임대차계약서 작성 * 해당 동사무소에 주거용 주민등록 전입 수리 거부요청 ○ 질의내용 상기 내용의 오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 당해 오피스텔을 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는지 여부 및 임차인의 행위에 대한 예방 방법이 있는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하생략) ○ 소득세법 기본통칙 89-3 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-278, 2006.09.28 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 당해 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항입니다. 귀 질의의 경우 해당 오피스텔의 주택 구분은 주택과 관련된 건축법령의 규정 및 건축물의 규모와 형태, 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. ○ 서면4팀-2340, 2006.07.19 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-190, 2006.02.03 소득세법령을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ주변환경 및 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-285, 2005.02.23 1. 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것임. 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며, 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재재산46014-40, 2003.2.18. 및 서면4팀-1651, 2004.10.18.)을 참고하기 바람. ○ 재경부 재산46014-40, 2003.02.18 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1651, 2004.10.18 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정 및 소득세법 제104조 제1항 제2의 3의 규정에 의한 3주택 이상 소유하는 세대에 대한 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. 또한 오피스텔을 대학생 등에 임대하는 경우에도 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보아 위 법령을 적용하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재재산 46014-40, 2003.2.18. 및 서면3팀-177, 2004.2.5.)을 참고바람.