과수원을 취득시 과수가액이 토지의 취득가액 포함 여부

자산의 양도차익계산시 양도가액 및 취득가액은 양도자산의 이전대가로 받은 가액을 말하며, 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 취득가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액은 토지의 취득가액에 포함하지 아니하는 것임.

[회신] 자산의 양도차익계산시 양도가액 및 취득가액은 양도자산의 이전대가로 받은 가액을 말하며, 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 취득가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액은 토지의 취득가액에 포함되지 아니하나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 거주자 갑은 골프장업을 운영하는 국내 법인으로부터 법인 명의로 토지구입이 곤란한 토지를 취득하고 있으면 이후 해당 토지를 매수한다는 것을 약정함 - 갑은 당초 소유자로부터 해당 부동산을 매수하면서 축사, 호두나무, 감나무 등의 대금을 별도 지급함 [질의사항] - 과수원을 취득시 과수가액이 토지의 취득가액 포함 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도 소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31.개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12.31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006.12.30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2006.12.30.개정) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2973, 2006.08.28. 【질의】 1. 사실관계 - 과수원 토지(A) 1,000평(지상에 20년생 배나무 500주 포함)을 양도가액 20억 원에 2005.11.31. 양도 - 양도한 토지(A)에는 20년생 배나무 500주가 포함되어 있으나, 매매계약서상에는 토지가액 및 배나무가액을 구분하지 아니하고 양도하였음. - 양도일 이후 토지 및 배나무에 대하여 감정기관에 예정감정을 받은 바, 감정평가가액은 토지 10억 원 배나무 2억 원이라고 예정감정 하므로 정식으로 감정평가 의뢰하여 감정평가를 받아 실지양도가액 20억 원을 감정평가가액 비율로 안분하여 토지양도가액(약 16억 원)을 산정하여 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부 2. 질의요지(쟁점) - 과수원 토지(A) 양도시 매매계약서에 “토지가액과 배나무가액을 구분하지 않고 배나무 등 포함”으로 매매계약서상에 표시하여 양도가액 20억 원에 양도하였음. - 양도일 이후 토지와 배나무에 대한 감정평가(토지 10억 원, 배나무 2억 원)를 받아 그 감정평가한 가액 비율로 실지양도가액을 안분하여 토지(A)의 양도가액(약 16억 원)을 산정한 가액으로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부 【회신】 과수원 토지를 양도함에 있어 과수의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것임. ○ 서면4팀-314, 2005.03.02. 【질의】 (사실관계) - 토지투기지역으로 고시된 지역에 소재하는 과수원으로 당초 축사로 사용하던 지목상 과수원을 본인이 취득하여 과수원으로 조성한지 12년이 되었음. - 매입당시 매입계약서를 분실하여 매도자에게 매매사실확인서를 징취하여 취득가액을 신고하여 매입후 과수원으로 조성하면서 들어간 비용과 사후관리비용을 현지관리인이 위임받아 지출한 경우 당해 관리인의 확인서를 징구하여 제출하면 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부 (질의) - 위의 매매사실확인서의 취득가액과 관리인이 확인한 확인서 등의 필요경비 공제여부 - 위 토지가 수용되는 경우 과수로 평가된 가액은 양도가액에서 제외되는지. 【회신】 1. 자산의 양도차익계산시 양도가액은 양도자산의 이전대가로 받은 가액을 말하며 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액은 토지의 양도가액에 포함하지 아니함. 2. 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우외에 단순한 거래사실확인서 또는 농지관리인의 지출확인서만으로는 공제되지 않으며 이에 대한 공제여부는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임. 취득가액이 확인되지 않는 경우 동법 시행령 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 동법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가의 3％를 공제하는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-41, 2005.1.11. 및 법인22601-219, 1987.1.27.)을 참고바람