조경작물식재업에 사용한 토지의 비사업용 토지 적용 여부

수입금액비율을 계산함에 있어서 토지 전체를 임차인에게 임대하여 임차인이 당해 토지를 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업관련 연간수입금액을 적용하는 것임.

[회신] 1.「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 2. 상기 1.의 「소득세법 시행령」 제168조의 6의 규정에 의한 “비사업용 토지의 기간기준”을 적용함에 있어 조경작물식재업용 토지의 경우 토지가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 100분의 7 이상인 경우 사업에 사용한 기간으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제168조의 11 제2항의 규정에 따른 수입금액비율을 계산함에 있어서 거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고, 그 임차인이 당해 토지를 같은 조 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업관련 연간수입금액을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1999년 6월 서울 서초구 소재 토지를 취득하였으며 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역 안의 농지임. - 위 지상에 2007년 3월 주택신축사업을 하기 위하여 주택사업자등록을 하였으나 경기불황등 제반 사정이 여의치 않아 조경작물식재업으로 전환하고자 함. [질의내용] - 상기 토지의 지목이 농지(전)이라 하더라도 농지외 그 밖의 토지에 해당하여 사실상 조경작물식재용 토지로 사용할 경우 소득세법 시행령 제168조 의 11 제1항 제12호의 규정에 따라 사업용 토지의 범위에 해당하는지 여부 - 조경식재사업자에게 임대할 경우와 건설사업기본법 규정에 따라 조경식재공사업을 영위하는 자가 의무적으로 보유하는 수목재배용 토지로 임대할 경우 위 규정에 의한 사업용 토지의 범위에 해당되는지 여부 - 소득세법 시행령 제168조 의 6(토지가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재경부령이 정하는 율 이상)의 규정을 적용함에 있어 필지별로 보유기간과 수입금액이 양도 전 3년 이상 계속 재경부령이 정하는 율 이상 사업을 한 경우만을 사업용 기간에 포함하여 사업용 토지로 판정하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 개정) 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용토지 (2005.12.31. 신설; 법률 제7837호 부칙 제1조 2007.1.1. 시행) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 12. 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지 , 자동차정비ㆍ중장비정비ㆍ중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 “수입금액비율”이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율 (2005. 12. 31. 신설) 2. (당해 과세기간의 연간수입금액 ＋ 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 ＋ 직전 과세기간의 토지가액) (2005. 12. 31. 신설) ③ 제2항에서 “연간수입금액”이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제49조 의 2 제1항에 규정된 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “당해토지등”이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “기타토지등”이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 = 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × (당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액) 3. 사업의 신규개시ㆍ폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항에서 “당해 과세기간의 토지가액”이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ⑭ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 “재정경제부령이 정하는 토지”라 함은 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑮ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 조경작물식재업용 토지 및 화훼판매시설업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 100분의 7 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-3216, 2007.11.07 【질의】 [사실관계] 농지를 화훼판매시설로 임대하고 있으며, 임차인이 사업을 하고 있음 [질문내용] 비사업용 토지 판정시 토지가액 대비 연간수입금액 비율이 7％ 이상인 경우 사업용기간으로 본다는 규정을 적용함에 있어 수입금액 적용과 관련하여 아래 두가지 견해 중 어느 것이 타당한지 [갑설] 임차인의 화훼 수입금액만 적용함 [을설] 임차인의 화훼 수입금액과 임대인의 임대수입금액(임대료 ＋ 간주임대료)을 합하여 적용함 [쟁점사항] 소득세법 시행령 제168조 의 11 제3항의 연간수입금액을 계산함에 있어 토지 소유자가 당해 토지를 임대하고 있는 경우 임대수입금액이 연간수입금액에 포함되는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제168조 의 11 제2항의 규정에 따른 수입금액비율을 계산함에 있어서 거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고, 그 임차인이 당해 토지를 같은 조 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업관련 연간수입금액을 적용하는 것임 . ○ 서면5팀-2352, 2007.08.22 [사실관계] - 2004년 9월 중 경기도 안산시 소재 전(田)을 취득하여 2005년 1월 중 조경업자에게 무상으로 임대를 주었음. - 본인은 재촌 자경하지 않았으나, 총 3년 9월 보유 중 조경업자에게 임대를 주어 양도일 현재 조경용 식재가 심어져 있는 상태임. [질의내용] - 비사업용 토지의 범위 중 재촌 자경하지 않는 농지는 비사업용 토지로 보아 60%의 중과세율을 적용한다고 되어 있으나, - 비사업용 토지 대상 중에서 기타 수입금액기준 적용토지 중 조경작물식재업용 토지 및 화해판매시설업용 토지가 연간 수입금액 비율이 7% 이상인 경우 비사업용 토지에서 제외되고 있다고 규정되어 있는바, - 이 경우 본인이 직접 조경작물식재업을 하지 않고 조경업자에게 임대를 준 경우 사업용으로 보아 일반세율을 적용할 수 있는지 여부 [ 회 신 ] 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은 법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「같은 법」 제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 상기 1.을 적용함에 있어 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 「같은 법 시행령」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임. 3. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 「같은 조」 제1항 및 「같은 법 시행령」 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당”기간을 합산하는 것임. 4. 상기 1.의 「소득세법 시행령」 제168조 의 6의 규정에 의한 “비사업용 토지의 기간기준”을 적용함에 있어 조경작물식재업용 토지의 경우 토지가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 100분의 7 이상인 경우 사업에 사용한 기간으로 보는 것이나 , 귀 질의의 임대하는 토지가 이에 해당하는지는 실제 사용현황 등 관련 사실을 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-696, 2006.03.23 소득세법 시행령 제168조 의 6에 의한 “비사업용 토지의 기간”기준을 적용함에 있어 조경작물식재업용토지의 경우 토지가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 100분의 7 이상인 경우 사업에 사용한 기간으로 보는 것임 . 귀 사례가 “사업에 사용한 기간”에 포함하는지 여부에 대하여는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것임. ○ 서면4팀-1584, 2007.05.11 「건설산업기본법」의 규정에 따라 조경식재공사업을 영위하는 자가 의무적으로 보유하는 수목재배용 토지는 「소득세법 시행령」 제168조 의 11 제1항 제12호(조경작물식재업) 규정이 적용되는 것임 .