실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 취득가액에서 차감하는 감가상각비 공제액의 범위

양도자산을 실지거래가액으로 신고하는 경우 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 인정하는 것이며, 당해 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 사업소득 등의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액은 이를 공제하는 것임.

[회신] 1. 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. 이 경우 취득가액을 장부에 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것입니다. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실 관계 - 부동산 임대용 건물을 1998년에 15억원(토지․건물의 실제취득가액 : 14억원, 취득세 및 등록세 : 1억원 합계 15억원) - 위 실제취득가액 15억 원을 기준시가로 안분한바, 토지가액 14억원, 건물가액 1억 원임. - 동 부동산 보유기간 중 공제한 감가상각비는 2억원, 장부상 토지가액은 15억원, 건물가액은 4억원, 감가상각 후 건물가액은 2억 원임. ○ 질의 내용 - 위 경우에 부동산 보유기간 중 감가상각비 2억 원을 (1) 실제 취득가액 15억 원에서 공제한 13억 원을 취득가액으로 하는지 (2) 상기 취득가액을 안분계산한 건물가액 1억 원의 범위 내에서 감가상각비 2억 원 중 1억 원만 공제한 14억 원을 취득가액으로 하는지 (3) 장부상 토지가액 15억 원에 건물가액 4억 원에서 감가상각비 2억 원을 공제 후 17억 원을 취득가액으로 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31.개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006.12.30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2006.12.30.개정) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ○ 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1061, 2006.04.21 【질의】 (사실관계) - 거주자 A, B는 공동사업자로서 취득한 토지상에 건물을 신축하여 일부는 분양공사비에 충당하고 잔여분은 공동사업자로서 임대사업을 영위하고자 하였으나, 공동사업자간 불편한 사정으로 공동사업을 폐업하고 잔여분을 출자비율에 따라 개별 등기 후 각 개인별로 임대사업을 영위하고자 함. - 폐업 후 잔여부동산을 출자 비율대로 개별 등기함에 있어 부동산의 위치, 면적 등이 균등하지 않아 이를 조정하고자 출자비율보다 초과 취득자가 미달 취득자에게 일정금액의 금전을 지급함. (질의사항) 상기와 같이 공동사업을 폐업하고 각 개인별로 임대사업을 영위하다가 임대사업용 부동산을 양도하고 동 양도자산에 대한 양도소득을 실지거래가액으로 신고하는 경우 취득가액 산정방법. 【회신】 1. “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1080, 2005.06.28 【질의】 (사실관계) 1. 서울 ○○구(주택 및 주택외 투기지역) 소재 토지를 1989.8월 상속받은 후 나대지 상태로 보유하다가 1992.6월 동 토지에 근린생활시설을 신축하여 건물을 임대하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 장부를 기장하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있음. 2. 건물 신축 후 장부를 기장하면서 토지 및 건물의 실지거래가액을 알 수 없어 임대사업 개시일 현재의 국세청 기준시가로 기장하였으며, 건물가액에 대하여 현재까지 감가상각을 하여 종합소득세 신고시 필요경비로 공제하였음. 3. 위의 토지 및 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하고자 함. (질의사항) 1. 실지거래가액을 양도차익을 산정하는 경우 취득가액을 장부가액(기준시가)으로 할 수 있는지 아니면 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목(매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 하여야 하는지. 2. 취득가액 산정시 부동산임대소득금액에서 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하는지 또는 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 방법에 의한 취득가액의 경우에는 감가상각비를 차감하지 아니하는지. 【회신】 1. 투기지정지역에 소재하는 부동산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 취득가액을 장부에 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2801, 2007.10.01 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 보유하던 토지 위에 건물을 신축하여 토지와 건물을 양도하고자 함. - 토지는 취득계약서가 있으나, 자가건설한 건물에 대한 취득가액은 관련 증빙이 없어 확인할 수 없는 상태임. (질의내용) - 건물의 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는지. 【회신】 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우와 같이 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임.