신축주택 취득자 감면대상 5년 경과후 양도시 양도소득세 계산

신축주택 취득자 감면대상 주택을 취득한 날로부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것임.

[회신] 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동ㆍ 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것이며, 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것입니다. (뒷장에 계속) | [ 회 신 ] | | (앞장에서 연결) 2. 상기 1.의 「조세특례제한법」 제99조 의 3 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것이며, 여기에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것입니다. 3. 상기 2.를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일을 취득일로 보는 것이며, 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 분양받은 주택 취득내용 * 최초분양계약일 : 2001.07.18 - 최초분양자임(조합원 아님) * 계약금납부일자 : 2001.07.18 * 잔금 납부일자 : 2004.01.20 * 소유권이전 등기접수일 : 2004.04.12 ○ 질의내용 1) 조세특례제한법에 의하면 2007.12.31.까지 매매하여야 양도소득세 감면이 된다는 주장과 잔금납부일 기준으로 5년을 계산하면 2009.04.11.까지라는 주장이 있는데 어느 주장이 맞는지 여부 2) 5년을 초과하여 양도하는 경우 양도소득세 계산방법 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. (생략) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2769, 2007.09.20 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동ㆍ 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 양도소득세가 감면되지 아니하는 것이며, “매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날”이라 함은 “당해 신축주택의 계약금을 완납한 날”을 말하는 것임. ○ 서면4팀-2703, 2007.09.14 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역의 경우에는 2002.12.31.까지)의 기간중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것임. 2. 위 “1”의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 거주자가 일반주택을 2007.12.31.까지 양도하는 경우에는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1167, 2007.04.10 1. 현행 「조세특례제한법」 제99조 의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 규정에 의하여 거주자(주택건설사업자는 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득한 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것임. 여기서 신축주택을 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것이며, “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임. ○ 서면5팀-343, 2007.01.29 1. 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 따라 거주자가 신축주택취득기간(2001.5.23.부터 2003.6.30.까지)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득하는 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 2. 상기 1.을 적용함에 있어 신축주택의 취득일은 입주여부에 관계없이 잔금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 되는 것임. ○ 서면5팀-2660, 2007.10.04 1. 「조세특례제한법」 제99조 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것이며, 여기에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임. 3. 상기 1.를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일을 취득일로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임. ○ 서면5팀-249, 2007.01.22 조세특례제한법 제99조 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것임.