임대주택을 과세기준일 이후에 사업자등록 업종 추가한 경우 합산배제 여부

과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법에 의하여 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 경우에 합산배제 임대주택 규정을 적용하는 것임.

[회신] 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호의 규정에 의한 합산배제 임대주택이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당 법인은 1984년부터 합성수지를 제조하는 사업자로서 10년 전부터 사원에게 무상으로 임대하던 국민주택규모이하의 아파트 20세대를 5년 전부터는 유상으로 사원에게 임대하여오고 있음. - 사원에게 아파트를 유상으로 임대한 부분에 대하여는 부가가치세 및 법인세 신고를 하여오고 있음. - 2007년 4월에 임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하였음. - 주택임대에 대한 업종추가의 사업자등록정정신고는 2007.06.28.에 하였음. ○ 질의내용 상기와 같은 경우 종합부동산세에 합산배제되는 임대 주택 규정 중 “과세기준일 현재 소득세법 제168조 및 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 자”에 해당되어 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택 으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자 가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2007. 8. 6. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 4. 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (2007. 8. 6. 신설) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것 (2007. 8. 6. 신설) 나. 제8항에 따른 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2007. 8. 6. 신설) 다. 「건축법」 제18조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조 에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 6개월 이내일 것 (2007. 8. 6. 신설) ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정) ○ 임대 주택법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30. 개정) 1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-3031, 2007.11.20 【질의】 (사실관계) - 영리 본점 법인으로 사업의 종류는 건설업/주택신축판매 및 임대사업자로 임대 주택법 제6조 의 규정에 의거 임대사업자로 관할구청에 등록되었으며, 정관 및 법인등기부등본에 임대사업자로 등기됨. - 관련 부서로부터 건축허가시 일반주택 부지와 임대주택 부지는 구분되어 임대주택 부지는 토지 취득에 따른 취득세 및 등록세가 100% 감면되며, 또한 주택 준공 후에도 동일함(임대주택에 공하는 토지는 공사초기부터 별도 허가를 득함.) - 임대주택 융자기금은 국민주거 안정자금으로 연 3%의 저리 - 당 법인이 보유한 임대주택은 임대 주택법 제12조 및 시행령 제9조의 규정에 의한 임대주택으로 대통령령이 정하는 기간 동안을 임대 의무기간으로 지정하고 그 기간이 경과하지 못하면 임대주택을 매각할 수 없도록 제한된 주택을 말하며, - 아울러 법인이 보유한 임대주택을 분양으로 전환시 건설교통부 장관이나, 시장 ․ 군수 또는 구청장에게 신청서를 제출하는 절차를 거침. - 당해 법인은 임대주택 요건 및 합산배제 요건에 부합되나, 단 관할구청에는 기 등록하였으나, 세무서에 사업자등록을 과세기준일(6월1일) 이후에 등록하였음 . (질의내용) 상기와 같은 경우 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 여부 【회신】 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 의 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 건설임대주택은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호 의 각목의 요건을 갖춘 주택이 2호이상인 경우 그 주택을 말하는 것임. ○ 서면5팀-2411, 2007.08.29 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 의 규정에 의한 임대주택이라 함은「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것입니다. ○ 서면5팀-2430, 2007.08.30 【질의】 가. 사실관계 - 2006년부터 세대별 합산한 금액을 기준으로 6억 초과 주택에 대해서 종합부동산세를 부과됨 - 남편 2호(국민주택규모 이하 1호, 국민주택규모 초과 1호) 소유 및 임대등록 - 처 2호(국민주택규모 이하 1호, 국민주택규모 초과 1호) 소유 및 임대등록 - 남편 및 처는 각각 2005.01.05.이전 기존임대주택으로 임대사업자 등록함 - 세대별 합산하면 국민주택규모 이하 2호, 초과 2호로 기존임대주택요건 충족 나. 질의요지 - 세대별 기존임대주택의 등록요건 충족되면 합산배제 임대주택 해당 여부 【회신】 「종합부동산세법」 제8조 에서 규정하는 합산배제 임대주택이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것입니다. ○ 서면5팀-250, 2007.01.22 【질의】 (사실관계 및 질의내용) 1. 2002년 기준주택을 헐고 다세대 주택을 신축하여 임대중임. 2. 연건평 약 150평(495제곱미터)이고 18세대임. 3. 각 세대 국민주택 규모이하이고 평가액도 각각 3억원 이하임. 4. 사업자등록신청하지 않았으므로 2006년도에 종합부동산세 신고시 합산배제신청 안함. 위 사례에서 관할구청에 임대사업자 등록을 할 경우 5년 이내 양도하면 세대당 2천만원의 벌금이 부과된다 하여 신고를 못하고 있는바, 2007.6.1. 전에 관할세무서에만 임대사업자등록 신청을 할 경우에도(신청이 가능한지 모르지만) 2007년도 종합부동산세 신고시 합산배제 임대주택 요건에 해당되는지 여부 【회신】 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 의 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 건설임대주택은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호 의 각목의 요건을 갖춘 주택이 2호이상인 경우 그 주택을 말하는 것임. ○ 서면5팀-1402, 2006.12.28 임대사업자가 임대를 목적으로 「주택법」에 의한 사업계획승인을 받아 신축한 주택 및 「건축법」에 의한 건축허가를 받아 신축한 주택으로서 당해 사업자가 보존등기일까지「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 경우 당해 주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호 규정을 적용받을 수 있는 것임.