주택의 부수토지만을 매매하기로 계약한 경우 다주택 중과여부 등

2주택을 소유한 1세대가 1주택의 부수토지만을 매매하기로 계약하고 소득세법상양도시기가 도래한 이후에 주택이 멸실된 경우 당해 부수토지의 양도로 인하여 발생한 소득은 중과세율을 적용하는 것임.

[회신] 2주택을 소유한 1세대가 1주택의 부수토지만을 매매하기로 계약하고「소득세법 시행령」제162조 규정에 따른 양도시기가 도래한 이후에 주택이 멸실된 경우 당해 부수토지의 양도로 인하여 발생한 소득은 동법 제104조제1항 2의5에서 규정하는 세율을 적용하여 양도소득세를 계산하며, 개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지를 양도하는 경우 취득당시 기준시가 산정은 기 질의회신사례 (서면인터넷방문상담5팀-1159, 2006.12. 08)를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-1159, 2006.12.08. 1. 소득세법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 2. 귀 질의의 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것입니다. 1. 질의내용 가. 사실관계 - 전체부동산(건물 142.54㎡, 대지 238.9㎡) 중 ① 주택면적 90.08㎡(부속토지 150.9848㎡) ② 점포면적 52.46㎡(부속토지 87.9152㎡) - 매매계약서 내용 : 토지의 이용편의를 위하여 매도자와 매수자간 대지만을 거래대상으로 하여 매매(계약서상 대지만 표시)하고자 함(계약일자 2007.8.24, 잔금청산일자 2007.9.14, 건물 멸실일자 2007.9.28). - 주택은 고시된 주택으로 2005년 최초고시, 2006년 2차, 2007년 3차 고시됨. - 소유주택 수 : 1세대 2주택에 해당함. - 1988년 취득으로 취득실가를 모름. 나. 질문내용 (질의1) 갑설 : 양도가액 안분계산은 계약서에 대지만을 매매물건으로 표시하였지만 잔금청산일 현재 주택있으므로 당해 거래금액에 건물가액이 포함된 것으로 간주되어, (1)주택부분은 고시된 개별주택가격을 기준으로 하고, (2)점포부분은 ①건물은 일반건축물기준시가에 의해 산정하고 ②부속토지는 개별공시지가에 의하여 산정하여 ③이를 합산한 금액을 기준시가로 함. (3)이에따라 주택부분과 점포부분의 양도실가는 위 (1) (2)의 기준시가에 의해 안분함 - 취득가액 환산은 겸용주택의 경우와 같이 환산 - 세율 : 주택부분은 2주택 중과세율, 점포부분은 누진세율을 적용 을설 : 양도가액 안분계산은 계약서상 거래물건을 대지만 표시하였고 실지 대지만을 매매한 것이므로 부속토지만을 기준으로 다음과 같이 산정 (1)부속토지의 기준시가는 고시된 개별주택가액에서 부속토지 해당 금액만을 산정 (2)점포부속토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하여 산정 (3)양도실가는 위 (1) (2)의 기준시가에 의하여 안분 - 취득가액환산 : ①주택부속토지는 최초고시당시의 기준시가를 산정 후, 위 1항 양도시 기준시가와 비교하여 최초고시당시의 취득가액을 1차 환산하고, ②2차로 ①항에서 계산된 최초고시당시 환산가액을 이용하여 취득시 개별공시지가와 위 ①항의 최초고시당시의 기준시가를 적용해 취득환산가액을 산정 - 세율 : 주택부분은 2주택 중과세율, 점포부분은 누진세율을 적용 (질의2) - 위 사실관계에서 계약시는 건물이 있었으나 잔금청산일(2007.9.14) 현재는 건물이 멸실되어 대지만 있는 경우, 갑설 : (질의1)의 “을설”과 같이 산정하고 세율도 주택부분은 중과세율, 점포부분은 누진세율을 적용 을설 : 양도당시 대지이므로 용도에 따라 구분하지 않고 대지 전체를 사업용으로 보아 개별공시지가에 의해 취득환산가액을 산정, 또한 세율도 전체를 누진세율 적용 2. 쟁점사항 1. 2주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 중과세율을 적용함에 있어서 주택수의 판정은「같은법 시행령」제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 하는 판정하는 것인바, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단하는지, 아니면 양도시기 현재의 시점으로 판단하는지 여부 2. 개별주택가격이 고시되어있는 주택을 멸실하고 부수토지만 양도할 경우 양도가액 안분계산 및 취득가액 환산과 관련하여 적용할 기준시가를 개별주택가액에서 그 부속토지에 해당하는 금액을 산정하여 적용하는지 아니면 나대지의 양도로 보아 양도 및 취득당시 개별공시지가를 적용하는지 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999.12.31. 개정) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하 고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2006.12.30.개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “ 건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이 하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.(2006.2.9.개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. ○ 소득세법 기본통칙 89-21 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.