소유권이전등기 후 쌍방합의에 따른 계약해제로 소유권이 환원된 경우 양도 해당여부 등

부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 쌍방합의에 따른 계약해제로 소유권이 환원된 경우, 당해 거래가 대금청산이 이루어진 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 양도소득세 과세대상인 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 계약해제합의서, 등기부등본 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용】 - 충남 ○○시 ○○동 답 1,864㎡(이하 ‘쟁점 토지’)의 토지는 토지거래허가구역내의 토지로 해당부처인 공주시청에 2007.11.15. 토지거래허가(농업 경영 목적, 매매대금 186백만원)를 득하고 2007.11.20. 잔금을 청산, 2007.11.21 소유권이전등기를 하였음 - 쟁점 토지의 매수인은 토지거래 허가를 쟁점 토지에 “광일태양광발전소‘를 설치할 목적으로 신청하였으나, 등기대리인인 법무사의 착오에 의해 농업경영 목적으로 토지거래 허가를 득하고 소유권이전등기를 한 사실을 발견하였음(참고: 태양광발전소설치건은 2007.11.8. 충청남도 경제통상실 경기정책과 제2007-6440000-0009446호 설치허가 접수) - 이후 매수인은 쟁점 토지의 소유권이전 등기를 말소(쌍방합의에 따른 매매계약해지로 원상회복) 후 토지이용 목적에 맞도록 태양광발전소 설립에 따른 토지거래허가신청 및 재 소유권이전 등기를 하려고 함. 【질문】 - 위 내용과 같이 당초 당사자가 동일한 부동산에 대해 최초의 소유권이전 등기 후 착오에 의한 토지거래허가에 따라 그 등기를 말소등기하고 다시 토지거래허가를 득하여 동일한 매수인 명의로 다시 소유권이전등기를 할 경우, 매도인은 어떠한 세금(양도소득세, 증여세)을 부과 받는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다 . (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -3295, 2007.11.15 【질의】 (사실관계) - 2006.11.1 A가 B에게 토지를 양도함(대금 완불 및 소유권이전등기) - 2007.08.02 A와 B가 쌍방의 합의에 의하여 계약을 해제하고, 당초 소유자인 A에게 환원등기함(토지 매매대금을 되돌려 받은 사실이 없음) - 2007.11.03 B에게 다시 소유권이전등기함(B가 A에게 대금을 지급하거나, 추가 지급한 사실이 없음) (질의내용) 위와 같은 경우 A토지의 양도시기는 언제인지 여부 【회신】 양도소득세 과세대상인 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 계약해제합의서, 등기부등본 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다. ○ 서면4팀 -2543, 2007.08.31 【질의】 (사실관계) - 94.5.19 여러필지의 토지를 주택건설업을 경영하는 공동사업자와 양도계약을 체결하여 계약금과 중도금을 받고 잔금을 수령하지 않는 상태에서 등기 이전을 해 주고 양도소득세를 신고납부하였으며 관할세무서에서 양도소득세 결정통지서를 받았음. - 위에 매수한 매수자들이 잔금이행을 하지 않아 당해 잔금대신에 당초 매수한 토지의 일부를 돌려주겠다고 하여 부동산 "매매계약해제약정서"를 작성하고 당초 매도한 토지로 95.10.05 돌려받았음 (질의내용) - 위 돌려 받은 토지를 양도하는 경우 취득시기는 언제인지. 【회신】 1. 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에 거래 및 계약내용 등을 확인하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용의 이행없이 소유권 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우 당초 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것으로 이 경우 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것입니다. 2. 귀 사례가 위 1.에 해당하는지 여부는 사실을 종합하여 판단하는 것이며, 붙임과 같이 귀질의와 관련된 조세법령과 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면5팀-561, 2007.02.13 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기 전에 이행한 양도소 득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 서면4팀 -2157, 2007.07.12 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀-2020, 2005.10.31 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초부터 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것으로서 이 경우 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것임.