취득가액을 환산가액으로 신고하는 경우 감가상각비 차감 여부

양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는사업소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.

[회신] 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는사업소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 [질의사항] - 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고 취득가액이 불분명하여 환산가액으로 신고하는 경우 당해 건물에 대하여 부동산임대소득에서 필요경비로 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하여야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) 3. 삭제(2000.12.29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) ② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다 . (2006. 12. 30. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1080, 2005.06.28 【질의】 (사실관계) 1. 서울 ○○구(주택 및 주택외 투기지역) 소재 토지를 1989.8월 상속받은 후 나대지 상태로 보유하다가 1992.6월 동 토지에 근린생활시설을 신축하여 건물을 임대하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 장부를 기장하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있음. 2. 건물 신축 후 장부를 기장하면서 토지 및 건물의 실지거래가액을 알 수 없어 임대사업 개시일 현재의 국세청 기준시가로 기장하였으며, 건물가액에 대하여 현재까지 감가상각을 하여 종합소득세 신고시 필요경비로 공제하였음. 3. 위의 토지 및 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하고자 함. (질의사항) 1. 실지거래가액을 양도차익을 산정하는 경우 취득가액을 장부가액(기준시가)으로 할 수 있는지 아니면 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목(매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 하여야 하는지. 2. 취득가액 산정시 부동산임대소득금액에서 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하는지 또는 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 방법에 의한 취득가액의 경우에는 감가상각비를 차감하지 아니하는지. 【회신】 1. 투기지정지역에 소재하는 부동산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며,이 경우 취득가액을 장부에 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.