법원 조정결정에 따른 양도시 양도가액 및 취득가액, 필요경비 산정방법

양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 당사자간 실제로 거래한 가액을 말하는 것이며, 양도자산을 취득한 후 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 각 소득금액에 필요경비로 산입되지 아니한 것은 필요경비에 포함됨

[회신] 1.「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것입니다. 2. 상속 및 증여 받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은「소득세법」제97조 및「같은법 시행령」제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시일 및 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다. 3. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 법원의 조정조서를 검토하여 보았으나 양도가액 및 취득가액 등이 명확치 않음 - 첫째, 조정조항 2.를 보면 “1993.4.6. 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 피고에게 금 3억원을 지급한다.” 라고 되어있고, 별지의 청구원인 라. 에는 “...합의당시 피고지분의 매매대금은 1억5천만원으로 약정하였습니다.”라고 되어있는바, 이때 양도가액은 3억인지, 1억5천만원인지 여부 - 둘째, 조정조항 5.를 보면 “원고는 2007.10.30.까지 조정참가인 ○○○ 외 1인에게 각 1억원을 지급한다.” 라고 되어있는데 이를 필요경비로 볼 수 있는지 여부 - 셋째, 두 번째 조정조서를 보면 위와 같은 내용으로 “9억1천9백만원을 지급한다.” 라고 되어있고 청구원인 라. 에는 “...합의당시 피고지분의 매매대금은 1억원으로 약정하였습니다.” 라고 되어있는바, 이때 양도가액은 9억1천9백만원인지, 1억원인지 - 넷째, 등기부상 1981.8월 단독으로 증여받은 물건이 동년 12월 공유지분으로 상속되어 있던 중 2007.10. 위 조정조서를 토대로 매매를 원인으로 단독으로 지분이 확정되었는바, 이때 취득가액은 1991.12. 상속받을 당시 기준시가로 하여야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31.개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29.개정) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.(2005.12.31.개정) 1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2.「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2415, 2007.08.09 【질의】 (내용) - 경기도 ○○읍 지역에 소재하는 14필지에 대하여 1998.7.20. 판결에 의하여 그 지분 30/100에 대한 소유권이전등기를 명한 판결이 확정되었으나, 지금까지 소유권이전등기를 지체하고 있는 채권자 중 한사람임. - 각 필지가 독립된 지번으로 등기가 되어 있고 현재 타인이 점유하여 건물이 이미 건축(무허가 건물)되어 각각 거주하고 있으며, 그 점유자들 중 몇 사람이 공시지가로 토지의 매매를 원하고 있어 매매를 원하는 점유자들에게 개별적으로 공시지가로 양도할 예정임. (질의) - 위 토지를 점유자들에게 공시지가로 매도하고 소유권이전등기를 하는 경우 양도소득세의 과세대상에 해당하는지 여부 등 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 서면5팀-2223, 2007.08.02 【질의】 ○ 상속 및 증여로 인한 취득의 경우 실가에 의한 양도차익 산정시 상속 및 증여의 취득가액을 감정가액 및 매매사례가액 등이 없는 경우 - 양도실가 기준 환산이 가능한지. - 환산이 불가능하고 기준시가로만 가능한지 여부 【회신】 상속 및 증여 받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시일 및 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해 자산의 취득에 직접 소요된 가액으로서 「소득세법」 제97조 제1항 에 열거된 항목에 한하는 것임. ○ 서면5팀-2160, 2007.07.30 【질의】 (사실관계) ○ 1997년 상속인들은 부친께서 돌아가시면서 조부로부터 상속받았던 다음 부동산 상속받음. - 인천광역시 소재 임야 2필지 및 전 1필지(실지용도 동일함) - 인천시 소재 전(A) 1필지(무허가주택이 있음) - 인천시 소재 전(B) 1필지(무허가 주택이 일부 점유, 주차장 및 전으로 사용) ○ 2007.2월 상속등기를 신청하여 상속인들간 협의분할 형태로 지분조정등기 1//// ○ 2007.2월 상속받은 모든 부동산을 제3자와 매매계약을 체결(특약사항으로 전(A), 전(B)에 거주 중인 거주자들을 잔금청산일 전까지 모두 내보내는 조건) ○ 전(B) : 거주자(갑)는 출생 전 그의 부친 생존시부터 피상속인의 승낙 하에 당해 부수 토지에 무허가건물을 신축하여 무상으로 사용하고 20년 이상 계속 거주(취득시효 완성으로 소유권 주장) - 갑은 상속인에게 당해 주택부수토지에 대한 취득시효 완성에 따른 소유권 취득을 주장하고 소유권이전을 청구하는 소송을 제기하였으며, 상속인들은 소유권확보를 위하여 변호사의 중재 하에 화해금액을 갑에게 지급함. ○ 2007.6월 피상속인(부친) 형제들의 자녀들이 상속부동산에 대하여 상속지분의 분배에 있어 문제가 있었다고 주장하고 상속인들에게 소송을 제기하였으며, 상속인들은 소유권확보를 위하여 변호사의 중재 하에 화해금액을 갑에게 지급함. (질의사항) - 매도하는 상속부동산의 소유권 확보를 위하여 지출한 소송비용 등의 필요경비 인정여부 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-2426, 2007.08.30 【회신】 1. 양도소득세가 과세되는 “양도”라 함은 「소득세법」 제88조 의 규정에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장의 사실관계에 대한 종합적인 조사ㆍ확인에 의하여 판단하여야 할 사항임. 2. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소유된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임