무허가 건물의 부속토지 양도시 비사업용 토지 해당여부

지방세법상 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 도시지역은 5배 그 외 지역은 10배를 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임.

[회신] 1.「소득세법 시행령」제168조의 7의 규정에 의하여 같은법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 같은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것입니다. 2.「소득세법」제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며,「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에「소득세법 시행령」제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2004년 6월 충남 ○○군에 소재하는 무허가 주택 6동의 부수토지(지목은 임야이나 주택과 전이 혼재해 있었으며, 전체면적에서 주택의 비율이 1/7에서 1/8 정도임)를 서울과 수원에 거주하는 2인 취득(1채는 식당 겸 주택, 나머지 5채는 주택으로 사용) - 이후 건물주를 상대로 1명은 2004년 12월 위 주택을 취득하였고, 나머지 1명은 재판(철거소송)을 해서 2006년 1월 건물에 대한 보상을 하였으며, 마지막 1집과는 2006년 10월에 합의가 되어 결국 우리가 무허가주택 전부를 취득하였음. - 이후 2006년 말과 2007년 초에 무허가 주택을 전부 멸실함(주택분 재산세 납부) [질의내용] 질의1) 지목이 임야인데 무허가주택과 그 부속토지가 사업용 토지에 해당하는지 질의2) 위 주택에 대한 무허가건물관리대장이 없는데, 재판에서 증거로 제출한 감정평가서로 건축물대장과 같은 효력이 있는지, 아니면 재산세 납부서가 있으면 가능한지 질의3) 토지와 주택의 소유자가 달라 지방세가 분리과세 되었는바, 주택분 부속토지는 사업용 토지 판단시 별도 판단을 하는지 즉, 소유자가 달라도 문제가 없는지 질의4) 무허가 주택이 사업용으로 볼 수 없다면 식당 겸 주택으로 사용한 것의 식당부분에 대해서는 적용이 가능한지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 개정) 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용토지 (2005.12.31. 신설; 법률 제7837호 부칙 제1조 2007.1.1. 시행) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함 은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) 1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지(2005.12.31.신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착 된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 7 【토지지목의 판정】 법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 12 【주택부수토지의 범위】 법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설) 2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설) ○ 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】 ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. (2005. 1. 5. 개정) 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정) 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정) 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 (2005. 1. 5. 개정) ② 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 과세대상의 구분방법, 주택부속토지의 범위산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 1. 5. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2323, 2007.08.16 【질의】 (사실관계) - 본인은 1세대 1주택자로서 3년이상 보유, 2년이상 거주 및 양도가액 6억원 미만의 제반요건을 갖춘 대지 소유자임. - 본인은 2001.3.21.부터 서울시 □□구 □□동 산 ○○번지에 거주하면서 2002.12.5.자로 위 지상 건물 8평(무허가 건물대장 등재)을 매입하고 □□구청으로부터 동 번지 대지 50평을 불하받았음. - 본인이 2001년부터 거주하던 건물은 2002년 12월 주거환경개선사업 도시계획으로 철거되었음.(도로저촉 지장물 철거) - 철거 당시 무허가 건물이란 이유로 한 푼의 보상도 받지 못하고 강제 철거되어 할 수 없이 수원으로 이주하게 되었음. - 건물이 철거됨으로 해서 현재 위 토지는 나대지로 남게 되었음. (질의내용) - 상기와 같이 본인이 소유한 대지가 도시계획으로 건물이 강제 철거되면서 한 푼의 보상도 받지 못하고 나대지로 남게 되었음에도 불구하고 만일 위 대지(50평)를 양도할 경우 나대지로 보고 중과세되는지 여부 - 또는 도시계획으로 건물이 강제 철거된 점을 감안하여 1세대 1주택으로 보고 양도세가 비과세가 되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 위 1.을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간중 「소득세법 시행령」 제168조 의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 가목( 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지) 및 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것이며, 3. 또한, 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은 같은 법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지 로 보는 것이나, 당해규정을 적용함에 있어 무허가주택은 적용되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2374, 2007.08.03 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 A토지와 A토지 위에 무허가 건물을 소유하고 있음. - A토지와 건물은 임대하고 있으며, 관할세무서에 부동산임대 사업자등록을 하여 부가가치세등 세금을 납부해오고 있음. (질의내용) - A토지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것임. ○ 서면5팀-2024, 2007.07.10 【질의】 (사실관계) - 2004.9.22. 대구 달성군 다사읍 소재 전 1,449㎡ 취득(공부상 전이나 실제로는 임차인이 건축용 목재문을 만드는 무허가 공장 및 창고의 부속토지로 사용) - 동 지상 무허가 건축물은 519.6㎡(1990년도 이전부터 있던 건물) - 2006.9.15. 건물 및 창고를 철거함(2000년부터 철거 전까지 공장으로 사용). - 2006.10.19. 양도함. - 토지분 재산세는 매 연도마다 분리 과세됨. (질의사항) - 무허가 건물의 부수토지를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부 【회신】 1. 「소득세법 시행령」제168조의 7의 규정에 의하여 같은법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 같은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이 나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조 6이 정하는 기간 동안 같은법 제104조 3 제1항 제4호 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제2항 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것임. ○ 서면5팀-1801, 2007.06.14 【질의】 (사실관계) - 한 울타리 내의 토지 위에 허가된 주택 30㎡(이하 “A”주택이라고 함)와 무허가 주택 70㎡(이하 “B”주택이라고 함)가 있으며, 부수토지 면적은 250㎡임. - A,B 주택과 부수토지는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함. - 소재지는 도시지역 중 전용주거지역임. (질의내용) - A, B 주택과 부수토지 전체가 비과세 대상인지 여부 - 토지 중 일부는 비사업용 토지로 중과대상인지 여부 (A 주택연적 × 5배 ＝ 사업용 토지, 100㎡는 비사업용으로 중과세) 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 에 규정하는 1세대 1주택으로서 무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임.