개별주택공시가격이 고시된 단독주택을 양도시 장기보유특별공제 여부

토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임

[회신] 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 개별주택공시가격이 고시된 6억 초과 고가주택 (건물 및 토지 동시에 취득) - 실지거래가액으로 취득 및 양도계약서 일괄적 작성(주택공시가격 고시전 취득) [질의사항] - 개별주택공시가격이 고시된 단독주택을 양도시 장기보유특별공제가 자산별 공제가능 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 [ 양도소득금액 ] ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.(1994.12.22 개정) ② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.(2005.12.31 개정) [ 부칙 ] 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것(1994.12.22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것(2005.12.31 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것(2005.12.31 개정) 양도차익의 100분의 30. 다 만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2005.12.31 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.(1996.12.30 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994. 12.22 개정) ○ 소득세법 시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ] ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2005.08.05 신설) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 건설교통부장관이 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 주택에 대하여 × ─────────────────── 최초로 공시한 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 주택가격 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.(2005.08.05 항번개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1118, 2006.12.06. 【질의】 1. 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 단독주택으로서 토지의 취득시기와 주택의 취득시기가 상이한 경우 당해 단독주택의 취득당시 기준시가 산정방법 2. 이 경우 장기보유특별공제 적용방법 【회신】 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임. 2. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임. ○ 서면5팀-143, 2006.09.15. 【질의】 1세대 1주택 중에서 고가주택에 해당이 되어 양도소득세를 자진납부코자 함. 그런제 토지 보유기간과 주택의 보유기간이 상이함. 2006.1.1.부터 15년 이상된 주택은 장기보유특별공제는 45％를 하도록 되어있는바 토지 보유는 15년이 넘으나 주택의 보유는 이제 10년이 넘었음. 이 경우 장기보유특별공제는 어떻게 해야 하는지. 토지는 45％로, 주택은 30％ 해야 하는지, 아니면 전체를 30％로 해야하는지. 이 반대의 경우는 어떻게 해야 하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제95조 제3항 의 규정에 의하여 1세대 1주택인 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 당해 주택과 이에 부수되는 토지의 보유기간이 다른 때에는 자산별로 「소득세법 시행령」 제160조 제1항 제2호 의 산식에 같은 영 같은 조 제1항 후단의 규정을 적용하여 산정하는 것임. 2. 고가주택의 부수토지의 보유기간이 15년 이상인 경우 「소득세법 시행령」 제160조 제1항 제2호 의 산식에 적용할 당해 토지분 장기보유특별공제액은 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우에 한하여 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서의 규정에 따라 계산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1627, 2006.06.07. 【질의】 양도시에는 개별주택가격이 고시되어 있고 취득시(토지, 건물 취득일지 동일함)에는 미 고시된 경우 장기보유특별공제를 적용함에 있어 자산별로 각각 계산하여야 하는지, 아니면 각각 자산별로 구분하지 아니하고 통산하여 계산하는지. 【회신】 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1211, 2006.5.2.; 서면4팀-560, 2005.04.12 .)를 참고하기 바람 ○ 서면4팀-1211, 2006.05.02. 【질의】 (질의1) 과세대상 주택(토지와 건물의 보유기간 모두 10년 이상임)을 양도하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 바 토지에 대하여는 양도차익이 계산되나 건물의 경우에는 양도차손이 계산되는 경우 장기보유특별공제는 토지와 건물 각각의 자산별로 계산하는 것인지. (질의2) 취득시 고시된 기준시가가 없는 개별주택의 취득가액 환산방법을 질의함. 【회신】 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것이며, 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.