공동사업자가 주택을 완성하여 각각 소유한 주택 양도시 취득가액 산정

주택신축판매업 공동사업자가 주택을 완성하여 각각 소유한 주택 양도시 취득가액은 양도하는 주택에 대한 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것임.

[회신] 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 양도하는 주택(그 부수토지를 포함, 이하같음.)의 취득가액은 양도하는 주택에 대한 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 지주 10명은 시행개발사와 다음과 같은 공동사업을 하기로 약정함 * 지주 각자의 토지를 현물출자하여 아파트를 22채 건설한 후 지주 1인당 각각 1채씩을 소유하고 잔여분 12채는 일반분양하여 공사비에 충당하기로 하고 건축 및 분양 관련해서 약정된 개발이익금은 전부 시행개발사가 자져가기로 함. * 지주 1인당 동일한 면적의 토지를 각각 1필지씩 소유하고 있음. - 공동사업 현물출자시점에서 현물출자가액은 필지당 3억원이었으며, 지주 10명은 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 납부하였음. - 아파트를 건설하는데 소요된 건축비는 1채당 2억원씩 총 22채 × 2억원 = 44억원이 소요됨. - 현물출자가액은 10필지 × 3억원 = 30억원임. - 건축비를 제외한 일반 공통경비는 16억원임.(시행개발사에 대한 지급액으로 시행개발사 입장에서는 수익이 됨.) - 일반분양 아파트는 1채당 분양가액을 5억원으로 총 60억원에 분양함. - 상기와 같은 상황에서 지주 공동사업자들은 다음과 같이 토지 및 건축비를 암분함. | 구 분 | 지 주 분 | 일반 분양분 | | 분양수익 | | 12×5 = 60억원 | | 분양원가 등 | | | | - 토지 | 30×10/22 = 13.6억원 | 30×12/22 = 16.4억원 | | - 건축비 | 10채×2 = 20억원 | 12채×2 = 24억원 | | - 일반경비 | 16×10/20 = 7.3억원 | 16×12/22 = 8.7억원 | | - 계 | 40.9억원 | 49.1억원 | | 세전이익 | | 60-49.1 = 10.9억원 | | 소득세 | | 10.9×0.35 = 3.8억원 | | 가처분소득 (= 당기순이익) | | 10.9-3.8 = 7.1억원 | - 시행개발사의 손익은 다음과 같음. * 사업수익 : 16억원, 소득세대납액 : 3.8억원, 세전이익 : 12.2억원 * 법인세 : 16×0.25 = 4억원, 당기순이익 : 8.2억원 ○ 질의내용 지주 1인이 상기와 같은 사업으로 소유하게 된 아파트를 양도하는 경우 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 취득가액은 다음 각 설 중 어느 것인지 여부 <갑 설> 취득원가주의에 의해 지주가 상기 아파트 1채를 소유하기 위해 지출한 것은 토지 1필지이므로 현물출자가액 3억원임. <을 설> 위의 표에서 보듯이 일반분양분과 지주의 아파트 몫을 구분해본 결과 지주의 아파트 1채당 양도차익 계산시 양도가액에서 차감할 취득원가는 40.9억원 ÷ 10 = 4.09억원임. <병 설> 갑 및 을 설 이외의 다른 방식으로 계산한 금액 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② (이하생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2699, 2006.08.04 【질의】 (사실관계) 연립주택 11세대조합원이 재건축을 하여 19세대APT를 신축했음. 각 조합원은 신축후 각각 1개APT를 공급받기로 하였고 건축비로 8세대APT와 11억원(조합원 1인당 1억원)을 제공하였음. 조합원의 기존토지의 일부(각조합원별 25평중 9평)를 시공사에 제공하였고 조합원의 기존토지중 16평원 토기등기부등본에 조합원 명의(구토지취득시점부터 양도일까지)로 되어있고 9평은 시공사명의로 변경하였음. 재건축시 공동사업자등록증은 교부받지 않고 사업소득도 신고되지 않았음. (질의내용) 위 경우에 있어어 재건축된 APT를 양도할 때 취득시기 및 취득가액은 얼마인지. 【회신】 귀 질의와 관련되는 기질의회신문(서면4팀-148, 2006.1.27. ; 서면4팀-309, 2006.2.17.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-148, 2006.01.27 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임. 2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임. 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것 이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임. ○ 제도46011-10615, 2001.04.16 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.