취득시기 및 화훼판매시설업용 임대토지의 비사업용 토지 여부

자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 화훼판매시설업용 토지의 경우 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 7 이상인 토지의 경우 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

[회신] 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. 2. 「소득세법」 제103조의 규정에 의한 “양도소득기본공제”라 함은 양도소득이 있는 거주자에 대하여 당해연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것을 말하는 것이며, 다만, 동법 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산의 경우에는 공제하지 아니하는 것입니다. (뒷장에 계속) | [ 회 신 ] | | (앞장에서 연결) 3. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 4. 상기 3.을 적용함에 있어 화훼판매시설업용 토지의 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조 의 11 제1항 제12호의 규정에 의하여 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 동법 시행규칙 제83조의 4 제15항의 규정에서 정하는 율 이상인 토지의 경우 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 토지가 이에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합적으로 확인하여 판단할 사항입니다. 또한, 「소득세법시행령」제168조의 11 제2항의 규정에 따른 수입금액비율을 계산함에 있어서 거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고, 그 임차인이 당해 토지를 같은 조 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업관련 연간수입금액을 적용하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1) 토지의 표시 : 전북 전주시 ◎◎구 ◇◇◇동 2) 취득내용 - 매매계약서상 대금지급일 * 계약금 1991.12.02, 중도금 1991.12.20, 잔금일 1992.01.10 - 실제 대금지급일 * 계약금 1991.12.02, 중도금 1992.01.18, 잔금일 1992.03.31 - 등기 접수일 : 1994.05.04 - 소유자 : 인천시 강화군 △△읍 ▽▽리 거주 김 ☆☆ * 당초 매매계약서 상엔 매수자가 김 ☆☆외 1명으로 되어 있으나, 실제 김 ☆☆ 단독명의로 등기 이전됨. 3) 토지 이용현황 - 임대차계약 사항 * 최초 임대차계약일자 : 2001.12.06 * 계약기간 : 2년씩 총 3회 계약 갱신함(2007.11.16. 현재기준) * 임대차계약금액 수령 : 계약 갱신 때마다 2년분씩 일시불로 수령 - 사업자등록 현황 (임대인) * 사업자등록번호 : 402-××-×××××, 개업일 : 2001.00.00 * 사업자 등록일 : 2007.00.00(토지임대업) → 사업자등록시 개업일로부터 등록일까지 소급하여 토지 임대소득에 대한 종합소득세를 자진신고 후 세액 전액 납부함. (임차인) * 토지용도 : 화훼판매시설업용 * 상 호 : ♧♧ 꽃화원, 대표자 : 윤 ○○ * 사업자등록번호 : 402-××-×××××, 개업일 : 2002.00.00 * 사업자등록일 : 2002.00.00. * 화훼시설 규격 및 내용 : 가로 20m × 세로 20m, 높이 4.5m로 견고한 비닐하우스 시설, 꽃 저장용 대형냉장고(하절기용) 1대, 대형 난로시설(동절기용) 3대 4) 토지 공시지가 및 수입금액 현황 - 토지 개별공시지가 * 2002년 504천원, 2003년 546천원, 2004년 567천원, 2005년 588천원, 2006년 619천원, 2007년 640천원 - 수입금액 현황 (금액단위 : 천원) | 구 분 | 2002년 | 2003년 | 2004년 | 2005년 | 2006년 | 2007년 | | 임차인 | 40,000 | 40,099 | 39,594 | 58,086 | 71,940 | - | | 임대인 | 2,300 | 2,300 | 4,350 | 4,350 | 6,000 | 6,000 | | 계 | 42,300 | 42,399 | 43,944 | 62,436 | 77,940 | - | * 임대보증금은 없음 ○ 질의내용 1) 상기의 토지 취득에 대한 취득시기가 언제인지 여부 및 양도소득기본공제 여부 2) 당해 토지를 화훼판매시설업용 토지로 임대한 경우 비사업용토지인지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29. 개정) 2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. (생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 12. 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지 , 조경작물식재업용 토지, 자동차정비ㆍ중장비정비ㆍ중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율 (이하 이 항에서 “수입금액비율”이라 한다) 은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다 . 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율 (2005. 12. 31. 신설) 2. (당해 과세기간의 연간수입금액 ＋ 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 ＋ 직전 과세기간의 토지가액) (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ⑭ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 “재정경제부령이 정하는 토지”라 함은 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용 (농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지 를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑮ 영 제168조의 11 제1항 제12호에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 블록ㆍ석물 및 토관제조업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 100분의 20 2. 조경작물식재업용 토지 및 화훼판매시설업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 100분의 7 3. (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2157, 2007.07.12 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀-1702, 2006.06.13 【질의】 (사실관계) ㆍ성남시 소재 A빌라 2002.4. 취득후 거주 ㆍ성남시 소재 B빌라 2005.12. 계약 - B빌라 계약서상 잔금약정일 2006.3.31. - B빌라 잔금청산일자 2006.5.18. (질의) 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의한 일시적2주택 특례 적용시 B주택 취득시기가 검인계약서상 잔금약정일자인지 실지잔금청산일자인지 질의함. 【회신】 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 재일46014-2608, 1997.11.05 소득세법 제103조 의 규정에 의한 “양도소득기본공제”라 함은 양도소득이 있는 거주자에 대하여 당해연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것을 말하는 것이며, 다만, 동법 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산의 경우에는 공제하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-3264, 2007.11.12 【제목】 비사업용 토지 판정시 임대하는 토지의 연간수입금액 계산 【질의】 가. 사실관계 - 소득세법 시행령 제168조 의 11 제1항 제12호에서 ‘토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지’라고 규정하고 있는데 임대하는 토지의 경우 수입금액을 어떻게 산정하여야 하는 것인지 나. 질의쟁점 * 1설 : 임차인의 수입금액과 임대인(토지소유자)의 임대수입금액을 합산하여 산정한다. * 2설 : 임대인(토지소유자)의 임대수입금액으로 한다. * 3설 : 그 밖의 방법에 의한다. 【회신】 귀 질의의 경우 「소득세법시행령」제168조의 11 제2항의 규정에 따른 수입금액비율을 계산함에 있어서 거주자가 소유하는 토지 전체를 임차인에게 임대하고, 그 임차인이 당해 토지를 같은 조 제1항 제12호의 규정에 따른 사업에 사용하는 경우 연간수입금액은 당해 토지에서 발생한 임차인의 당해 사업관련 연간수입금액을 적용하는 것입니다. ○ 서면5팀-2043, 2007.07.11 【질의】 (사실관계) - 소득세법 시행령 제168조 의 11 제1항 제12호에 콘크리트ㆍ벽돌제품, 옹기, 철근 등 도ㆍ소매업용 토지는 업무용토지로 보고 있는바, - 본인은 596.4㎡의 대지상에 1983년 11월부터 현재까지 20년 이상 벽돌 유통업을 지속적으로 사용하고 있음. (질의내용) - 상기와 같이 벽돌 유통업에 사용하는 토지가 비사업용 토지에서 제외되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 10 이상인 경우 비사업용 토지로 보지 않는 것이나, 귀 질의의 토지가 이에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합적으로 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-1517, 2007.05.10 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 블록ㆍ석물ㆍ토관ㆍ벽돌ㆍ콘크리트제품ㆍ옹기ㆍ철근ㆍ비철금속ㆍ플라스틱파이프ㆍ골재ㆍ조경작물ㆍ화훼ㆍ분재ㆍ농산물ㆍ수산물ㆍ축산물의 도매업 및 소매업용(농산물ㆍ수산물 및 축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 10이상인 경우 비사업용 토지로 보지 않는 것이나, 귀 질의의 토지가 이에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합적으로 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1227, 2007.04.13 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은 법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은 법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제10조 의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용토지에서 제외되는 것임.