실지거래가액에 의하여 양도차익 계산시 필요경비로 공제하는 자본적 지출액

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것입니다. 이 경우,“자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 증가시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2007. 10월경 경매로 공장을 낙찰받음 (경매부지는 950평, 공장동 150평, 사무동 45평, 창고동 25평) - 수년간 경매로 인하여 방치되다보니 부지 내에는 폐기물이 가득히 쌓이고 공장동과 사무동은 정선과 정등 외부 알루미늄 섀시 및 설비 등이 도난당하여 건물이 심하게 훼손되어 기능을 할 수 없기에 보소공사를 하고자 함 - 보수공사 내역 ․ 공장동 1) 정기공사 및 전등공사 2) 외부판넬 훼손부위 교체공사 3) 창호공사 및 유리공사 4) 바닥 방수공사 및 미장공사 ․ 사무동 1) 설비공사 및 타일공사 2) 전기공사 및 전등공사 3) 창호공사 및 유리공사 ․ 창고동 1) 바닥 방수공사 및 미장공사 2) 도장공사 ․ 단지 내 폐기물 위탁공사(15톤) ○ 질의내용 상기와 같이 보수공사를 하는 경우 필요경비로 인정받을 수 있는지 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】 ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31> 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3. 삭제 <2000.12.29> 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ②양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. <개정 2006.12.30> ③제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.<개정 1999.12.28, 2005.12.31, 2006.12.30> 1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ①사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. <개정 1998.12.31> ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설 1998.12.31> 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ①법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31> 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ②제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2007.2.28> ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22> 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ④삭제 <2000.12.29> ⑤법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28> 1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. ⑥법 제97조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. <개정 1997.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2005.8.5> 1. 토지 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 2. 건물 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 취득당시의 기준시가×7／100 4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100 ⑦법 제97조제4항에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 법 제94조제1항제4호 나목의 자산을 말한다. <신설 1996.12.31, 2003.12.30> ⑧법 제97조제4항 및 동조제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액( 「상속세 및 증여세법」 제56조 의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조제4항의 규정에 의하여 양도한 당해자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조 의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. <신설 1996.12.31, 2005.2.19> 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-288, 2007.01.23 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 규정하 는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증 빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공 제하는 것입니다. 이 경우, “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 증가시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것입니다. ○ 서면4팀-3907, 2006.11.30 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 경우가 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항인 것임. ○ 서면4팀-383, 2005.03.14 【 회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 규정하 는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증 빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공 제하는 것임. 귀 질의의 경우 개축으로 인한 지출비용이 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증 빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임.