임대아파트를 분양전환하고 매매대금을 임대보증금으로 대체한 경우 취득시기

취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로서 임대주택을 분양전환한 경우 “대금을 청산한 날”은 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.

[회신] 1. 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일입니다. 2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 임대주택 취득시 매매계약서 내용 1) 부동산의 표시 * 경기도 부천시 ◎◎구 ◇동 소재 ☆☆아파트 83.84평방미터 2) 계약내용 * 제1조 : 위 부동산을 매도인과 매수인 쌍방합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다. * 제2조 : 위 부동산의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다. 매매대금 - 137,700,000원 위 매매대금은 임대보증금으로 대체한다. * 제3조 : 위 부동산은 매수인이 매매계약체결한 날 명도된 것으로 본다. * 제4조 이하 생략 이 계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다. 2005년 11월 8일 매도인 : ☆☆△△주식회사 대표이사 정 ○○ 매수인 : 홍 길동 - 등기일자 : 2005년 11월 30일 ○ 질의내용 상기와 같이 매매대금을 임대보증금으로 대체하는 경우 취득시기가 언제인지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2436, 2006.07.24 【질의】 확정분양가로 분양된 민간건설임대아파트의 취득시기가 분양대금을 납입한 잔금일자인지 임대주택사업자와의 분양전환한날인지에 대하여 질의함. 【회신】 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임. 위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임. ○ 재재산-506, 2006.04.26 【질의】 확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①) 임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우 ⇒ 임대주택의 취득시기는 ① 임대보증금 납부일인지. ② 분양전환하는 날인지 여부. 【회신】 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임. 위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.