공동사업 현물출자로 인한 양도소득세 과세대상 여부

거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 양도소득세 과세대상인“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 본인은 1990년경 지인과 함께 화성시에 주말농장목적으로 임야 300평을 1/2 지분으로 공유취득하여 보유하다가 전원주택을 신축하여 판매하고자 함. - 공유자 2인 공동명의로 건축허가를 득하고 신축비용도 공동부담하며, 동 비율로 공동수익분배의 형태로 사업을 하려고 함(등기상 토지명의 변동 없음). [질의내용] - 상기와 같이 공동사업으로 주택신축 판매업을 영위할 경우 현물출자(토지)에 대해 양도소득세 과세문제 (갑설) 공동사업자 각자의 현물출자자산의 지분 감소사실이 없으므로 과세대상이 아님 (을설) 공동사업에 출자된 토지소유자가 변동이 없고, 완공 후 분양목적이 아니라 임대업에 사용할 목적인 경우에는 토지를 현물출자한 것으로 볼 수 없어 과세대상이 아님 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ②「도시개발법」기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.(2006.12.30.개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. (이하 생략) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1725, 2007.06.01 【질의】 ○ 1988년 인접 토지를 부부인 갑과 을이 각각 취득 후 현재 나대지 상태에서 상기 토지에 갑과 을이 공동으로 건물을 신축하여 임대업에 사용할 예정임（건축비는 공동 부담） - 상기와 같이 공동사업으로 임대업을 영위할 경우 토지출자에 대해 양도소득세 과세문제 〈갑설〉 토지를 공동사업에 현물출자한 경우로서 소득세법 제88조 에 해당하여 과세대상 〈을설〉 토지소유자가 변동이 없고, 완공후 분양목적이 아니라 임대업에 사용할 목적인 경우에는 토지를 현물출자한 것으로 볼 수 없어 과세대상이 아님. 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업（부동산임대업 등）을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면5팀-2152, 2007.07.27 【질의】 (사실관계) - 각각 100평의 토지를 소유한 10명의 지주가 주상복합아파트 신축 분양하는 사업을 하려고 함(아파트 100채, 상가 10채). ① 10명의 지주가 주택건설사업 면허가 있는 등록업자와 공동사업주체(개인사업자)가 되어 상기 시행사업(지주는 아파트 1채씩만 소유하고 나머지는 등록업자가 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당) ② 보유한 토지를 토지신탁회사에 신탁하고 신탁회사는 사업시행회사가 되어 건물을 신축 분양함(지주는 아파트 1채씩만 소유하고 나머지는 신탁회사에서 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당). (질의사항) ① 지주와 등록업자와 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물 출자한 것으로 보아 양도소득세 과세 여부 ② 조합을 결성하여 아파트를 신축하여 취득하는 경우 양도소득세 여부 ③ 토지신탁회사가 주상복합아파트 사업시행완료 후 각 지주에게 대물로 아파트를 지급하는 경우 양도소득세 과세 여부 ④ 상기의 경우 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물출자한 것으로 보아 지주에게는 양도소득세가 과세되고, 토지의 현물출자가액은 총수입금액(분양가액)에 대응하는 필요경비(분양원가)로 보고 사업소득금액을 계산하는지 여부 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 거주자가 토지를 현물출자하여 공동으로 부동산매매업(주택신축판매업)을 영위하는 경우 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. ○ 서면4팀-2173, 2007.07.13 【질의】 (사실관계) - 부부가 토지를 공동으로 1/2씩 소유하고 있는 상태에서 부동산임대업(개인)을 공동으로 영위하기 위하여 공동사업자등록을 하고 건물을 신축하여 공동명의로 등기를 하여 토지와 건물 모두 부부가 1/2씩 소유하게 되는 경우 (질의내용) 상기와 같은 경우 토지와 건물을 공동사업에 현물출자하는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부 【회신】 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이에 해당하는지는 소관세무서장이 그 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-1528, 2007.05.11 【질의】 - 도시지역 자연녹지의 전, 답.임야를 소유한 부재지주 개인7명이 도시개발구역에 편입되어 도시개발 사업 준공으로 환지 취득한 공동주택신축부지를 위 개인7명 공유로 받은 후에 임대아파트(전용면적 60제곱미터이하) 100세대를 신축하기 위한 신규설립법인에 지분대로 현물출자하여 5년 이상 임대후 분양할 경우 현물출자한 개인7명의 양도소득세는 어느 시기에 과세되는지. 【회신】 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-376, 2006.02.23 【질의】 상가를 분양받아 부동산 임대업을 영위하다가 임대업을 폐업하고 그곳에 음식점을 하려고 함. 본인은 상가를 제공하고 운영자금을 출자할 사람과 50:50으로 공동사업을 할 경우 본인이 공동사업에 제공하는 상가를 현물출자로 보아 양도소득세 과세대상인지 여부 【회신】 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-2305, 2005.11.23 【질의】 1. 부가 소유한 토지위에 자 명의로 건물을 지어 임대사업을 하기 위해 단순하게 동업자계약서를 작성하여 임대업을 하는 경우에도 현물출자에 해당되는지. 2. “현물출자”에 해당되어 양에 해당되면 양수자는 어떤 법적구성체로 보아야 하는지. 3. 또한 실질적인 출자가 아닌 임대사업을 위해 단순하게 동업자계약서를 작성한 것도 현물출자로 볼 수 있는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 공동사업체(조합)에 현물출자하는 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원의 합유재산이 되는 것으로써, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-707, 1996.3.15.)을 참고하기 바람.