주택과 그 부수토지의 소유자가 다르고 시차를 두고 수용된 경우 고가주택 판정

주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 이며, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택 여부를 판정하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는「소득세법」제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것입니다. 또한, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택여부를 판정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기도 수원 농촌 소재 종친회 소유의 토지로 지목이 대지, 전, 답, 임야 등이 경기지방공사에 공익사업용으로 수용되었고, 상기 종친회 소유의 토지에 일부 종중원들 소유의 주택 등이 같이 수용되어 보상을 받았는바(조특법 제85조의 요건에 해당되어 기준시가 신고대상임), 몇 가지 의문이 있어 질의를 함. [질의내용] (질문1) 주택과 그 부수토지의 소유자가 상이한 경우에도 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택으로 실가신고 대상인지? (질문2) 주택과 그 부수토지의 보상시기가 상이하며 다음과 같이 보상금을 수령한 경우 양도일 현재 기준으로 고가주택에 해당하는지? - 주택 : 소유자는 갑, 보상일시는 2006.8월, 보상가액은 30백만원 주택 부수토지 : 소유자는 을, 보상일시는 2006.11월, 보상가액은 580백만원 (질문3) 지목이 전으로 주로 농작물 재배와 비닐하우스가 설치되어 있는 농지이나 농민이 무허가 농촌주택을 지어 농촌주택에 대한 보상가액이 10백만원 경우에도 전에 대한 보상가액이 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지? (질문4) 1필지의 토지에 3채의 농촌주택이 신축되어 주택의 보상은 각각의 주택소유자가 받았고 부수토지의 보상가액이 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005. 12. 31.개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2765, 2006.08.11 【질의】 (사실관계) - 소득세법 제96조 제2항 제1호 의 고가주택의 기준에 해당되지 않으면 기준시가 적용- 대지는 갑이 소유하고 주택 4채는 갑, 을, 병, 정이 소유하고 있음 주) 1. 대지는 갑소유 1필지이고 지상에 주택 4채가 1950년부터 구분 등기되어 있음. 2. 4세대 별도세대로 각각 거주하고 있음. 3. 주택은 담장과 울타리가 있는 별도의 주거생활 공간으로 구분되어 있으나, 병과 정은 울타리가 명확치 않으며 구분 등기된 주택 1채씩에서 별도의 세대로 거주하고 있은 상태임. (질의내용) 1. 갑소유 주택1채와 갑소유 대지 전체를 양도하는 경우 고가주택 판정시 갑의 주택부수토지의 범위는 갑주택 울타리내의 부수토지로 계산하는 것이 맞는지. 2. 고가주택 부수토지의 범위는 구분된 1주택을 기준으로 부수토지를 판정하는 것인지. 3. 병과 정의 경우도 구분된 울타리는 없어도 별도의 세대로 별도 주거하고 있으므로 병과 정의 주택부수토지 면적을 안분하여 각각 주택소유자별로 고가주택 해당여부를 판정하는 것인지. 【회신】 귀하의 질의와 관련되는 기존 질의회신문(서면4팀-825, 2006.4.5. ; 서면4팀-1103, 2005.6.30.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1103, 2005.06.30 【질의】 (사실관계) 택지개발지구내의 주택 및 그 부수토지가 수용되는 경우 (질의사항) 1. 주택의 부수토지는 “갑”이 소유하고 주택은 “을”이 소유하는 경우로서 “갑”과 “을”은 같은세대가 이니며, 전체 보상금액은 6억원을 초과하나 주택 및 그 부수토지 각각의 보상 금액은 6억원 미만인 경우 가. 고가주택에 해당하여 실지거래가액으로 과세되는지 나. “갑”의 부수토지는 기준시가로 과세되는지 2. 1세대 1주택 부수토지의 범위를 산정함에 있어서 한울타리 내에 주택 A는 “갑”소유, 주택 B는 “을”소유이고 토지는 “갑”의 소유인 경우의 부수토지 계산방법 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. 2. 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. ○ 서면4팀-52, 2006.01.12 【질의】 1. 한 필지(한 울타리)내에 소유자가 다른 여러 개의 건물(주택과 공장 등)이 있는 1세대 1주택이 비과세되는 부수토지가 국가에 수용되었으며, 보상금은 각 소유자별로 수령하였음. 2. 위 경우 고가주택의 판정에 있어서 ① 건물의 소유자는 다르지만 토지는 질의자 소유이므로 본인의 주택전부와 토지 전부가 비과세 대상인지. ② 고가주택 판정은 타인소유 건물의 부수토지로 제공된 면적을 제외하고 고가주택을 판정하는지, 아니면 본인의 주택가액 전체와 토지전체의 가액을 합한 금액으로 하는지. 【회신】 귀 질의와 관련된 기존 질의회신문(서면4팀-1464, 2005.8.19. ; 서면4팀-1103, 2005.6.30.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1464, 2005.08.19 【질의】 (사실관계) - 한 필지의 토지 929㎡(A소유로 수용가액 15억 여원임)상에 A소유 주택 142.5㎡와 B소유 주택 132.02㎡가 있으며, 동 지역은 주택 및 주택외 투기지역에 해당하고 수용된 상태이며 A는 1세대 1주택 해당자임. - 위의 2주택은 하나의 주거공간으로 출입구도 하나이고 한 울타리안에 있으며 A,B는 친척간임. (질의사항) 1. 위의 A의 경우 주택의 부수토지로서 비과세되는 면적 2. 부수토지 중 과세되는 부분의 양도차익 산정시 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 하여야 하는지. 【회신】 1. 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-1103, 2005.06.30 【질의】 (사실관계) 택지개발지구내의 주택 및 그 부수토지가 수용되는 경우 (질의사항) 1. 주택의 부수토지는 “갑”이 소유하고 주택은 “을”이 소유하는 경우로서 “갑”과 “을”은 같은세대가 이니며, 전체 보상금액은 6억원을 초과하나 주택 및 그 부수토지 각각의 보상 금액은 6억원 미만인 경우 가. 고가주택에 해당하여 실지거래가액으로 과세되는지 나. “갑”의 부수토지는 기준시가로 과세되는지 2. 1세대 1주택 부수토지의 범위를 산정함에 있어서 한울타리 내에 주택 A는 “갑”소유, 주택 B는 “을”소유이고 토지는 “갑”의 소유인 경우의 부수토지 계산방법 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. 2. 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. ○ 서면4팀-2606, 2005.12.26 【질의】 (현황) - 2005.5월 수용협의 계약에 의하여 토지의 보상액(총 14.8억원, 2인공동명의 각각 7.4억원씩)을 받음. - 위 토지의 지상에는 낡은 주택이 있으며(공부상 2/3주택, 1/3은 근린상가) 당해 건물에 대한 보상액은 총47백만원을 보상(명의자별 23.5백만원씩)받을 예정임. (질의) 1. 위의 경우 토지와 주택의 보상액을 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 산출하여야 하는지 또는 조세특례제한법 제85조 의 규정을 적용할 수 있는지. 2. 보상액을 명의인별로 50％ 계산해서 주택면적의 5배 이내의 토지면적에 대한 가액을 계산하여 고가주택여부를 판정하는 것인지 및 2005.5월 보상받은 토지에 대한 양도소득세를 신고납부하였으므로 2006년 추가(보상결정은 2005년에 났음)로 주택부분만 별도로 신고 또는 기토지에 대한 신고내용을 수정신고하여야 하는지 등 【회신】 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적(주택면적의 5배)과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액의 실지거래가액으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택여부를 판정하는 것임.