신축건물 부수토지의 비사업용 여부

「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것임.

[회신] 귀 질의 경우 서면4팀-2297(2007.7.27.)호를 참조하시기 바랍니다. ※ 서면4팀-2297, 2007.7.27. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의내용 - 99년에 농지를 취득하여 토지의 형질변경을 받아 소매점 건축허가를 받아 2000 년 토지 형질변경에 대한 농지전용부담금을 납부하고 농지 매립공사를 함. - 2001.10월 1종근린생활시설 4동의 착공신고서를 제출하고 2003.10월 1동이 완 성되어 2004.8월부터 임대를 줌. - 나머지 3동은 2006.7월에 사용승인이 되어 준공이 되었으며 2007년에 토지를 양도하는 경우 비사업용 여부에 대하여 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1 - 3. 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 6. 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 운동장ㆍ경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 가. 선수전용 체육시설용 토지 (2005. 12. 31. 신설) (1)「국민체육진흥법」에 따라 직장운동경기부를 설치한 자가 선수전용으로 계속하여 제공하고 있는 체육시설용 토지로서 재정경제부령이 정하는 선수전용 체육시설의 기준면적 이내의 토지. 다만, 직장운동경기부가 재정경제부령이 정하는 선수ㆍ지도자 등에 관한 요건에 해당하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) (2) 운동경기업을 영위하는 자가 선수훈련에 직접 사용하는 체육시설로서 재정경제부령이 정하는 기준면적 이내의 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 종업원 체육시설용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 종업원의 복지후생을 위하여 설치한 체육시설용 토지 중 재정경제부령이 정하는 종업원 체육시설의 기준면적 이내의 토지. 다만, 재정경제부령이 정하는 종업원 체육시설의 기준에 적합하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. 다.「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설업을 영위하는 자가 동법의 규정에 따른 적합한 시설 및 설비를 갖추고 당해 사업에 직접 사용하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 라. 경기장운영업을 영위하는 자가 당해 사업에 직접 사용하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 가.「주차장법」에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법 시행령」 제131조 의 2 제3항 제2호의 규정에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차ㆍ이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 「여객자동차 운수사업법」 또는「화물자동차 운수사업법」에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 “최저차고기준면적”이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다. (2005. 12. 31. 신설) 다. 주차장운영업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지 3.「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따라 지정된 사업시행자가 동법에서 규정하는 민간투자사업의 시행으로 조성한 토지 및 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 조성하는 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지. 다만, 토지의 조성이 완료된 날부터 2년이 경과한 토지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 4. ～ 13. 생략. 14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 “수입금액비율”이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율 (2005. 12. 31. 신설) 2. (당해 과세기간의 연간수입금액 ＋ 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 ＋ 직전 과세기간의 토지가액) (2005. 12. 31. 신설) ③ 제2항에서 “연간수입금액”이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제49조 의 2 제1항에 규정된 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “당해토지 등”이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “기타토지 등”이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 = 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × (당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액) 3. 사업의 신규개시ㆍ폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항에서 “당해 과세기간의 토지가액”이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-1732, 2007.06.04 【제목】 건축물의 부속토지로서 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지는 그러하지 아니함 【질의】 (사실관계) - 성남시 ○○구 ○○동 소재 나대지 150평과 연접된 필지의 임야 500평을 2000년도에 취득하여 보유 중임. - 당해 나대지 전체 150평과 임야 중 일부인 100평 면적위에 근린생활시설을 2007.5.1. 착공하여 동년 8월 31일 준공예정이나, 개인적인 사정으로 9월경 양도할 예정임. (질의내용) 당해 건물과 부수토지 250평을 준공 후 9월경에 양도할 경우 비사업용 토지로 중과세율 적용 대상인지 여부 〈갑설〉 나대지 상태에서는 재산세 과세대상 분류시 종합합산과세대상이므로 중과세율 대상이나, 지방자치단체에서는 건물착공신고와 동시에 별도합산대상으로 분류하므로 이 건의 경우 기준일인 6월1일 현재 별도합산대상이므로 소득세법 제104조 의 3 제1항 제4호 나목에 근거하여 중과대상에서 제외됨. 즉, 양도일 현재 재산세 분류에서 별도합산과세대상이며 중과대상에서 제외됨. 〈을설〉 나대지 상태에서는 재산세 과세대상 분류시 종합합산대상으로 중과대상이었던 토지가 건물 착공으로 6월1일 현재 별도합산과세대상으로 분류되었을 경우라 하더라도 시행령에서 규정한 기간기준을 충족한 후 양도하여야 비사업용 토지 중과대상에서 제외함. 【회신】 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것으로서 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면4팀-992, 2007.3.26. ; 서면4팀-761, 2007.3.5. ; 서면5팀-545, 2007.2.12.)을 참고하기 바람. ○ 서면5팀-30, 2006.09.07 【질의】 상가와 그 부속토지를 임대하다가 양도한 경우로서 상가의 부속토지가 지방세법시행령 제131조 의 2 제1항 제2호의 나목의 종합합산 과세대상 토지(건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지)에 해당하는 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부 【회신】 「소득세법」제104조의 3 제2항의 규정에 해당하지 아니한 토지로서「지방세법」규정에 의한 재산세 종합합산과세대상인 건축물의 부속토지가 「소득세법시행령」 제168조 의 6 각 호의 기간동안 같은 영 제168조의 11에서 규정한 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하지 아니한 경우에는 당해 토지를 같은법 제104조의 3의 규정에 의한 “비사업용토지”로 보는 것임. ○ 서면4팀-1837, 2007.06.04 【제목】 농지를 취득하여 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하지 않음 【질의】 - 서울시 양천구 지역에 거주하면서 경기도 김포시 월곶면 지역에 소재하는 농지(전) 462.5평을 2003.4.23. 공장신설 승인을 득한 이후 2003.8.14. 매수에 의하여 취득하였음. - 2004.5.13. 착공신고에 의한 착공신고필증을 교부받아 4차에 걸쳐 성토를 하고 다지기를 수개월 동안 한후 주변 옹벽공사를 하고 2006년 8월중에 사업자등록증을 신청, 수취하고 공장신축에 임하여 2007년 4월중 준공접수하여 진행 중임. ※ 위 사업자등록증(137-12-XXXXX) 업종 : 부동산업, 건물신축판매 - 위 토지를 양도하는 경우 사업용 토지로 인정되는지 여부 - 위 토지와 준공된 건물을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 되는지 여부 【회신】 「 소득세법 시행규칙」 제83조 의 5 제1항 제5호 규정은 농지를 취득하여 「농지법」의 규정에 따라 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 적용되지 아니하는 것임. ○ 감심2003-35, 2003.04.29 【제목】 건축허가 받아 착공신고서 제출 후 수리되지 않은 상태에서 엄지말뚝 천공 등의 작업이 이루어진 경우, 별도합산과세대상인 ‘건축중’인 건축물의 부속토지로 본 사 례 ○ 세정13407-750, 1999.06.25 【제목】 건축물(건축중 포함)의 부속토지는 종토세 별도 합산과세하나, 과세기준일 현재 건축기간이 경과했거나 정당사유없이 6월 이상 공사중단시는 제외함 【질의】 1. 1989년 취득한 토지를 업무용으로 사용하기 위하여 건축공사를 하고 있던 중에 건설업체의 부도 및 파산으로 인하여 공사가 중단되어 관할구청에 공사일시중지 신고를 하고 승인을 득했을 경우에 지방세법시행령 제81의 4 제3항 6호 단서조항의 공사를 중단한 정당한 사유에 해당되는지의 여부와 지방세법시행령 제84의 4 제1항 3호 “취득일로부터 5년이 경과하였거나 목적사업에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지”의 경우에는 취득세중과 대상인 비업무용 토지에서 완전히 배제되는지의 여부 2. 종합토지세 부과시 종합합산과세표준의 경우 건축물의 부속 토지를 제외하고 있으나 6개월 이상 정당한 사유없이 공사를 중단한 경우에는 종합합산과세대상으로 규정하고 있는 바, 건설중에 건설업체의 부도로 공사가 중단한 정당한 사유에 해당되어 별도합산 과세표준으로 부과되는지의 여부를 질의함. 【회신】 지방세법 제112조 의 3 규정에 의하여 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 중과세율을 적용하여 취득세가 중과세 되는 것이나, 귀문의 경우 1989년도에 취득한 토지가 토지취득일부터 5년 되는 날까지 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니하였다면 그 이후 건축공사를 중단하더라도 비업무용토지에 해당되지 아니하며, 지방세법시행령 제194조 의 14 제1항 규정에 의하여 건축물의 부속토지(건축중인 경우 포함)에 대하여는 종합토지세를 별도합산 과세하는 것이나 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 경우는 제외하며, 귀문의 경우가 정당한 사유에 해당되는지 여부는 과세권자가 공사를 중단하게 된 구체적인 정황을 조사하여 사실판단할 사항임. ( 이 하 여 백 )