입주권을 승계취득한 경우 1세대1주택 비과세 판정

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

[회신] 1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족[직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매]과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은법 시행령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2. 위 “1”의 비과세 규정을 적용함에 있어 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1997.7.29. : 00아파트 재건축조합설립 - 1999.11.30. : 사업계획승인일 - 2003.4.25. : 00아파트 취득 - 2004.3.27. : 관리처분인가 ○ 질의내용 - 상기 재건축아파트 양도시 1세대1주택 비과세 여부 및 양도세액은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① ~ ③ 생략 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② ~ ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일 . 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다 . 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6.「민법」제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2583, 2007.09.04 【질의】 (사실관계) - 2001.7월 재건축 사업계획승인 된 서울 영등포구 소재 아파트의 입주권을 2001.8월 승계취득 하였으며, 2005.8.30. 준공됨. - 준공 이후 계속 거주중이나, 융자금 문제로 현재 양도하고자 함. (질의내용) - 상기 재건축아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족［직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매］과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「같은법 시행령」 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 위 “1”의 비과세 규정을 적용함에 있어 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면5팀-895, 2006.11.21 【질의】 (사실관계) - 아파트명 : ○○구 ○○동 ○○아파트 - 조합설립인가일 : 2001.8.18. - 사업시행인가일 : 2005.5.17. - 아파트 취득일자 : 2005.7.11. - 사업시행변경인가일 : 2006.2.9.(평형조정 및 임대주택수 조정에 따른 변경) - 관리처분총회 : 2006.8.11. - 당해 주택에는 본인이 거주하고 있지 않고 임대하고 있음.(1가구 1주택 상태) 참고 : 현재 관리처분총회에 대한 효력정지 가처분 및 본안소송 진행 중으로 관리처분인가 결정이 연기되고 있는 실정임. (질의내용) 위와 같이 관리처분총회의 가처분 소송관련해서 재건축이 지연될 경우, 상기 아파트에 이사하여 거주할 예정임. 만약 이사하여 2년 이상 거주 후 양도할 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다고 인정될 수 있는지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세 적용에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-1627, 2005.09.08 【질의】 (내용요약) - A주택: 용인시에 소재하는 조합원 권리의무승계로 취득한 조합주택이 2003. 5. 21. 완성되어 보존등기함. - B주택: 서울시에 소재한 종전 소유주택이 재건축으로 멸실되어 2006.2월 완성 입주예정임. (질의) B주택이 완성되면 A주택을 양도하려 하는 경우 언제까지 양도하여야 비과세되는지. 【회신】 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용함. 2. 위 1.의 비과세규정을 적용함에 있어 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일을 취득일로 기산하는 것임 . ○ 서면4팀-2135, 2007.07.11 【질의】 (사실관계) - 1996년 11월 거주자 갑은 토지(A)와 건물을 취득하였으나 건물은 멸실됨. - 1978년 11월 도시재개발구역으로 지정됨. - 1997년 12월 관리처분인가됨. (질의내용) - 위 A토지를 양도하는 경우 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것인지, 나대지를 양도하는 것으로 보는지 여부 【회신】 「소득세법」제94조의 규정에 의한 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 종류를 판정함에 있어「도시재개발법」에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 서면4팀-3537, 2006.10.26 【질의】 (사실관계) 재건축대상 아파트를 취득하기로 계약하고 잔금을 치루며 이사오는 날인 2000. 9. 23. 재건축 사업계획승인 인가가 나고, 이후 16개월을 계속거주하다 철거로 인하여 퇴거한 후 2005년 3월 사용승인 및 거주하고 있음. (질의내용) 위의 재건축된 주택을 양도할 경우 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 귀 질의의 경우 재건축 사업계획승인일 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임. ○ 서면4팀-1828, 2005.10.06 【질의】 〔사실관계〕 재건축아파트가 소재한 지역은 주택 투기지역은 아니나, 당해 재건축아파트는 사업시행인가일 이후 승계조합원이 취득한 아파트로서 사용승인일로부터 1년 이내에 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하는 것으로 알고 있는바, 이 경우 취득시기 및 적용세율, 장기보유특별공제액의 계산방법에 대하여 질의함 〔재건축 주택의 기본자료〕 사업계획승인일 : 1994.12.31. 재건축 입주권(종전 토지 및 건물) 취득일 : 1999.4.22. 사용승인일 : 2005.5.1. 신축아파트 양도일 : 2005.6.1. 〔질의〕1. 당해 재건축 아파트의 취득시기는. 〈갑설〉 재건축아파트 및 그 부수토지 모두 사용승인일임. - 이 경우 취득금액이 불분명한 경우 환산취득가액을 양도일과 사용승인일 기준으로 계산하게 되어 양도차익이 거의 발생하지 않게 된다. 종전 토지의 취득일도 사용승인일로 보게 됨. 〈을설〉 주택 및 그 부수토지 모두 당초 재건축 입주권의 취득일임. - 이 경우 취득금액이 불분명할 때에 환산취득가액을 양도일과 재건축 입주권의 취득일을 기준으로 계산함. 〈병설〉 종전 토지는 재건축 입주권의 취득일로 하고, 신축아파트 건물은 사용승인일을 취득시기로 함. 2. 양도소득세 적용세율은. 〈갑설〉 9％∼36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 2년이상임. 〈을설〉 50％의 세율을 적용함. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득후 1년이내 단기 양도임. 〈병설〉 주택(건물)은 50％ 세율을 적용하나, 그 부수토지에 대하여는 9％∼36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 3. 장기보유 특별공제액은 어떻게 적용하는지. 〈갑설〉 양도차익 전체에 대하여 15％를 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 5년이상임. 〈을설〉 적용할 수 없음. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득후 1년이내 단기 양도임. 〈병설〉 주택(건물)은 적용하지 않으나, 그 부수토지에 대하여는 15％를 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. (이 하 여 백)