주택재개발 정비사업으로 건축허가가 제한된 경우 비사업용 토지 여부

토지를 취득한 후 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는 “토지의 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당하여 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

[회신] 1.「소득세법」제104조 제1항 제2호의7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 토지를 취득한 후 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는 「소득세법 시행령」 제168조의 14 제1항 제1호의 규정에 의한 “토지의 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당하는 것입니다. 3. 「소득세법」 제104조의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 사업인정 고시일 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니하는 것으로서, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사업시행자 등에게 사업 시행에 관련된 법률 및 사업인정고시일을 확인하여 판단할 사항입니다. 4. 귀 질의 라.의 『주택재개발사업 시행과 관련한 양도소득세 적용』에 대하여는 기존 질의회신문(서면5팀-490, 2007.02.07 및 서면4팀-1064, 2006.04.21)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택재개발 정비예정 구역내에 나대지를 소유하고 있으며, 조만간 건축허가 제한지역으로 지정될 예정으로 전축허가를 신청할 경우 제한된다고 함. - 참고자료 가. 인천광역시 고시 제2006-130(2006. 8. 1)호로 고시된 2010 인천광역시 도시 ․ 주거환경정비기본계획 나. 건축허가 제한지역 지정에 따른 주민의견 청취 공고 (인천광역시 남동구 공고 제2007-1022호) 다. 토지취득일 : 1980년 ○ 질의내용 가. 재개발 정비사업으로 건축허가 제한시 비사업용 토지, 사업용 토지 적용여부 나. 건축허가 신청 후 허가 불가시 비사업용 토지, 사업용 토지 적용 여부 다. 사업용 토지로 적용되는 기간은 언제부터 언제까지 적용되는지 여부 - 건축허가 제한기간이란 라. 재개발사업이 추진되어 조합원으로 아파트를 받게 될 경우 및 현금보상시 양도세 적용은 어떻게 되는지 여부 마. 상기 사항이 소득세법 시행령 제168조 의 14 제3항 제3호인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시 2006년 12월 31일 이전인 토지에 해당하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 (이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. ~ 3. (생략) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 2. (생략) 3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) ○ 도시 및 주거환경정비법 제40조 【공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용】 ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다 . (2002. 12. 30. 제정) ② 제1항의 규정에 의하여 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시 (시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조 제3항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 가 있은 때에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조 제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다 . (2002. 12. 30. 제정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-1931, 2007.06.29 【질의】 (사실관계) - 10년전에 농지를 구입하여 농사를 경작하여 오다가 본 지역이 도시계획구역에 편입된 토지를 보유하고 있음. - 재개발 정비구역으로 지정되기 이전 재개발 예정구역으로 되어 있어 일체의 새로운 건축허가가 나지 않고 있었으며 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발 아파트 외에는 신축을 할 수 없는 상태임. - 재개발이 되어 분양 받게 될 경우 분양받을 아파트보다 나대지의 평가액이 높아 관리처분 결과에 따라 환급금이 발생할 예정임. (질의내용) - 상기와 같이 재개발사업의 관링처분으로 인하여 양도소득세 발생시 비사업용토지에 해당하여 중과대상인지, 법률에 의하여 양도일 직전 3년 중 사용이 2년 이상 제한됨으로 인하여 비업무용토지에 해당되지 않아 일반세율을 적용하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 토지를 취득한 후 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제1항 제1호의 규정에 의한 “토지의 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당하는 것임. ○ 서면5팀-140, 2006.09.15 【질의】 (질의내용) 본인의 아버님이 20년 넘게 소유하고 계시는 나대지에 2004년에 주택을 신축하려 하였으나 2004.5.15.에 이 지역이 “도시환경정비구역”으로 지정되어, “도시 및 주거환경정비법”에 의하여 신축할 수 없었으며 계속적으로 신축 및 증축등이 제한되고 있음.(구청 건축과／도시개발과 확인 사항) 이 지역은 현재 2005.4. 재개발추진위원회가 결성되어 도시재개발 사업이 진행 중에 있음. 이러한 경우 1) 비사업용토지 예외조항(시행령 제168조의 14, 시행규칙 제83조의 5) 중 ① 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 또는 ② 법령에 따라 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 신청하였으나 건축법과 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 에 해당되는지. 2) 또 토지 보유 5년 이상의 경우인 ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상은 적용상 어떤 차이가 있는지와 본인들의 경우는 어느 항목을 적용해야 하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 토지를 취득한 후 「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는 「소득세법시행령」 제168조 의 14 제1항 제1호 규정에 의한 “토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당함. ○ 서면4팀-2592, 2007.09.06 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제68조의 6에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 토지의 취득 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조 의 규정에 의하여 개발행위허가제한지역으로 고시되어 당해 법령에 따라 사용이 제한된 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제1항의 규정에 의하여 그 사용이 제한된 기간동안은 사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1757, 2007.05.29 「소득세법」 제104조 의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 사업인정 고시일 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니하는 것으로서, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사업시행자 등에게 사업 시행에 관련된 법률 및 사업인정고시일을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-64, 2007.01.04 「주택법」 제18조 제2항 의 규정에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업주체인 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 및 지방공사에 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 경우 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제3항 제3호 규정에 의하여 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임. ○ 서면5팀-490, 2007.02.07 「도시 및 주거환경정비법」 제18조 의 규정에 의한 정비사업조합이 동법 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면4팀-1753, 2004.10.29. ; 서면4팀-1504, 2004.9.22.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1064, 2006.04.21 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도라 함은 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로(수용의 경우를 포함), 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업지구내에 소재하는 건물 등 양도소득세 과세대상 자산을 양도하고 동 사업시행자로부터 보상금을 지급받는 경우 철거여부와 관계없이 양도에 해당하는 것 임.