[회신]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것입니다. 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
1. 갑은 C소재 부동산(모텔)을 2005.10.5일 경매 취득 후 이를 매도하면서 2006.3.2. 자연인 을과 아래와 같은 약정을 체결하고
아 래
1) 을은 갑소유 부동산에 대한 리모델링 공사를 2006.7.1일까지 을의 책임하에 준공하고 곧바로 갑(매도자)과 을(매수자)이 C부동산의 매매계약을 체결하며
2) 만약 을이 2006.7.1일까지 공사를 준공하지 못하거나 매매계약을 체결하지 못하면 을은 리모델링 공사에 대한 권리를 포기한다.
2. 위 조건의 약정이 성취되어 갑과 을은 2006.7.1일 아래와 같은 부동산 매매계약을 체결하였으나
아 래
1) 매매계약 내용(일반사항)
매매가액 : 00 억원
매매계약금 : 0억원
잔금 : 00억원
잔금기일 : 2006.10.27
2) 계약 해지원인 : 잔금일까지 지급하지 못한 경우 계약은 해지된다.
3) 특약 사항
잔금기일의 경과로 계약이 해지된다 하더라도 잔금일 이후 3개월 이내에 갑이 제3자에게 C부동산을 양도하는 경우 갑은 리모델링 공사비 상당액을 을에게 배상한다.
3. 위와 같이 을이 잔금을 지급하지 못함으로서 계약이 해지되고 갑은 2007.1.15일 을의 동의하에 C부동산을 병에게 매도하였는바
○ 질의내용
위와 같이 갑이 병에게 양도함으로서 동 매매대금에서 갑과 을의 특약조건에 따라 을의 공사비 상당액을 을에게 지급한 경우 동 지급액상당액은 갑의 양도소득계산시 갑의 취득가액(자본적지출액)으로 보는지 아니면 양도비용으로 보아야 하는지에 대한 질의
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제97조
【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법시행령 제163조
【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정)
④ (삭제, 2000. 12. 29.)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법시행령 제67조
【즉시상각의 의제】
① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31. 개정)
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설)
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3907, 2006.11.30
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우
「소득세법」 제97조
및 「같은법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 경우가 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항인 것임.
○ 서면4팀-383, 2005.03.14
【
회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어
소득세법 시행령 제163조 제3항
에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 경우 개축으로 인한 지출비용이 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임.