장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 여부

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것임

[회신] 거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50 (10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며, 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음 할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1997.00.00. : 강남구 포이동 다가구주택 신축(대지321.5㎡, 건평658.56㎡) - 1998.01.23. : 세무서에 임대사업자 등록 - 2003.00.00. : 다세대로 변경(15세대) - 2003.02.03. : 구청에 임대사업자 등록 [질의사항] 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의거 양도소득세 감면 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 [ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(2001.12. 29 제목개정) ] ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(2001.12.29 개정) [ 부칙 ] 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택(1998.12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1998.12.28 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2005.12.31 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.(2001.12.29 개정) [ 부칙 ] ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1998.12.28 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면] ① 법 제97조 제1항 각호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.(2001.12.31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.(2005.02.19 법명개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증(2005.02.19 법명개정) 2. 임대차계약서사본(1998.12.31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본(1998.12.31 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류(1998.12.31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.(1998.12.31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것(1998.12.31 개정) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것(1998.12.31 개정) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것(1998. 12.31 개정) 5. 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것(2001.12.31 개정) ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지관할세무서장은「전자정부법」제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.(2007.06.28 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2006. 2. 9. 개정) 8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 “장기가정보육시설”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기 임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003. 12. 30. 신설) ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제2호ㆍ제3호ㆍ제8호의 2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따른 보육시설인가의 인가증 (2005. 12. 31. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (2003. 12. 30. 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 (2003. 12. 30. 신설) 4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 5. 그밖의 재정경제부령이 정하는 서류 (2003. 12. 30. 신설) ⑧ 제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할 세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택 등에 대한 등기부 등본 또는 토지·건축물대장 등본을 확인하여야 한다. 다만, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2006. 6. 12. 신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2308, 2007.08.10 【질의】 (사실관계) - 1997.10.21. 의왕시 ○동 소재지 다세대주택 신축(국민주택 규모, 8가구) - 2001.1.25. 동대문구청에 임대사업자등록 - 2006.12.13. 세무서에 사업자등록 (질의사항) 임대사업자등록 후 임대 개시일부터 3월 이내에 관할세무서장에게 주택임대신고를 하지 아니하는 경우 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의거 양도소득세 감면 여부 【회신】 거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며, 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임. ○ 서면4팀-3891, 2006.11.28 【질의】 (사실관계) - 12가구의 다가구주택을 건축물대장 변환신청하여 12세대의 다세대주택으로 전환한 후 장기임대하고자 할 경우 (질의) - 단지 서류상으로만 다가구주택이 다세대주택으로 전환되었을 때, 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택의 임대기간 기산일 등의 변화가 있는지 여부 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용함에 있어 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것이며, 임대중인 다가구주택을 당초 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 가구에 대한 구조 및 지분 변동없이 다세대주택으로 전환한 경우에 당해 임대주택의 임대기간 기산일은 당초 주택 임대를 개시한 날로 보는 것임. ○ 서면4팀-3776, 2006.11.14 【질의】 가. 사실관계 - 갑은 서울특별시에 1988.4.7. 취득하여 보유하고 있던 주택을 철거하고 연면적 370.41㎡(부수토지면적 163.5㎡), 지하1층, 지상3층의 다가구주택 7가구를 신축하여 (1995.11.1. 착공, 1996.8.5. 사용승인) 취득 당시 입주 사실 없이 1996.4.27.부터 현재까지 임대하여 오다 동 주택의 원활한 매매관리를 위해 3층 1호는 2005.5.28.부터 소유자 갑이 거주하고 있음(사용승인일보다 임대개시일이 빠른 것은 건물은 완성되어 임대를 개시하였었으나 부대시설 공사가 늦어 뒤늦게 사용승인을 받았기 때문). - 갑은 현재까지 관할구청에 장기주택임대사업자등록은 하지 않았으나 관할세무서에 2003.10.1.을 사업개시일로 하여 2005.9.26.에 부동산업/주택임대 사업자등록을 하였으며 사업자등록 후 2004년, 2005년 종합소득세 신고를 하였음. - 임대 사실은 최초 임대 개시일부터 현재까지의 임대차 또는 전세계약서에 의해 입증할 수 있으며 5호이상의 임대 개시일은 1996.6.11.임. - 갑은 양도일 현재 서울시내에 다른 1주택을 보유하고 있음. 나. 질의요지(쟁점) 임대주택법에 의한 임대사업자 등록이 안 되어 있고, 2000.12.31.까지 관할세무서에 주택임대신고 및 사업자등록과 종합소득세 신고가 없었던 상태에서 2005.9.26.(사업개시일 2003.10.1.)에 사업자 등록을 하고 종합소득세 신고를 한 경우에도, 임대차 또는 전세계약서에 의해서 임대사실이 확인되는 경우 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 가능한 것인지. 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 주택임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임. ○ 재재산-771, 2006.07.03 【질의】 □ 거주자가 5호ㆍ5년 이상 임대한 국민주택 양도시 양도세 50％ 감면(조특법 §97) ｏ 공동임대 주택 양도시 감면대상 주택수 산정 (예) 2인이 공동으로 5호 임대하다 양도시 지분이 있는 경우 주택수로 산정할 수 있는지 여부 * 신축임대주택에 대한 양도세 감면특례(조특법 §97의2), 3주택이상 중과대상 주택제외(소득영 §167의3), 3주택 이상 중과대상 주태제외(§167의5) 공통사항 【회신】 조세특례제한법 제97조 및 동법 시행령 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말하는 바 임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상(예: 임대주택 10호를 공유하는 공동사업자 1인의 지분이 50％인 경우 5호를 보유하는 것으로 인정)이어야 동 감면규정이 적용됨. ○ 서면4팀-1359, 2005.08.01 【질의】 (사실관계) - 서울시 ○○구 ○○동 소재 3필지의 토지에 각각 다세대주택 9세대, 다세대주택 10세대, 다가구주택 1동(15가구)를 신축하여 1996.5.1. 관할세무서에 국민주택건설업자로 사업자등록을 하였음. - 이후 다세대주택 19세대의 분양에 전력을 다하였으나 3변 동안 분양이 잘되지 아니하여 미분양분 5호(다세대주택 4호와 다가구주택)에 대하여는 임대후에 분양을 하기로 하고 1997.4.3. 관할구청에 임대사업자로 등록을 하였음. - 그러나 다가구주택의 경우 2005.5.30. 다세대주택으로 전환하여 15세대로 각각 구분 등기를 마치고 총 19세대를 임대하는 것으로 임대사업자등록사항을 변경하였음. (질의사항) 위의 경우 임대중인 다세대주택이 조세특례제한법상의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 받을 수 있는지. 【회신】 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임. ○ 서면4팀-1267, 2005.07.21 【질의】 ｏ 주택소재지 : 서울 시내 ｏ 주택수 : 동일번지내 1세대 4주택(다세대) ｏ 임대호수 : 3호(각 세대당 85제곱미터 이하인 주택임) ｏ 임대사업자 등록 : 2001.12.(구청 및 세무서 등록 완료) ｏ 주택구분 : 매입 임대주택(개인이 직접 신축한 기존주택을 매입하여 임대) ※ 2005년도 건설교통부가 고시한 공동주택가격은 각 3억원 이하임. 상기와 같은 임대주택을 5년이상 임대하고 양도하였을 경우 양도소득에 대한 중과세 대상이 되는지 여부(근거법령 적시요망) 【회신】 귀 질의의 경우, 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자 기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 양도당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 양도세율 중과 규정인 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정이 적용되지 않음. ( 이 하 여 백 )