주택신축판매업자의 미분양 임대주택을 양도시 중과세 여부

양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임

[회신] 1. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며, 소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1919, 2004.11.29.) 를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2001.11월 주택신축판매업 사업자등록(현재까지 폐업하지 않은 상태임) - 2002. 1월 다세대주택 신축(총 7세대) - 2002. 4월 2세대 분양 - 2002. 4월-2007.10월 까지 미분양 된 5세대를 임대하고 있다가 2세대 분양 [질의사항] - 주택신축판매업자가 미분양 임대주택을 양도시 1세대3주택 중과세 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30 개정) 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)(2003.12.30 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ] ① 법 제104조 제1항 제2호의3에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 의한 수도권(이하 이조에서 "수도권"이라 한다)및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2005.02.19 법명개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ·제4항의 규정에 의한 읍·면(2005.02.19 법명개정) 나. 수도권중 당해 지역의 주택보급율·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역(2003.12.30 신설) 2. 법 제168조의 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만,2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다)현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.(2005.05.31 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도로서 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.05.31 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 ·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 " 감면대상장기임대주택"이라 한다)(2005.02.19 법명개정) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)(2003.12.30 신설) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면 되는 신축주택(2005.02.19 법명개정) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택(2003.12.30 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)(2003.12.30 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택(2005.02.09 개정) 8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정보육시설"이라 한다)(2006.02.09 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택(2003.12.30 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8조의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)(2005.12.31 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.(2003.12.30 신설) 1. 다가구 주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우를 한한다.(2003.12.30 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.(2003.12.30 신설) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.(2005.02.19 법명개정) ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 "장기임대주택 등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간 등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 "임대주택 등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다.(2005.12.31 개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택등을 계속 임대·사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.(2005.12.31 개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8의2의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액(2005.12.31 개정) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액(2003.12.30 신설) ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.(2003. 12.30 신설) ⑦ 제1항 제2호ㆍ제3호·제8의2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2005.12.31 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따른 보육시설인가의 인가증(2005.12.31 개정) 2. 임대차계약서 사본(2003.12.30 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본(2003.12.30 신설) 4. 삭제(2006.06.12) 5. 그 밖의 재정경제부령이 정하는 서류(2003.12.30 신설) ⑧ 제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지관할세무서장은「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택등에 대한 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본을 확인하여야 한다. 다만, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.(2006.06.12 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1824, 2005.10.05. 【질의】 (내용) 당초 1주택은 거주목적, 기타 6주택(전용면적 20평 미만 다세대주택)은 분양할 목적으로 다세대주택을 2001.11.19. 사용승인 받았으나 당시 분양이 되지 않아 임대를 놓았고 최근에 계약기간이 만료되어 분양목적 6주택 중 1주택이 2005.7.29. 매도하였으며 나머지 5채의 주택도 매도할 계획임. (질문) 1. 위의 주택이 조세특례제한법의 감면대상 주택에 포함하는지. 2. 위의 주택에 대하여 주택매매업을 목적으로 하였으므로 종합소득세의 납세의무가 있는지. 3. 현행 소득세법에 의한 1세대2주택 소유자로서 투기지역에 따른 중과세율적용대상 여부 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 거주자가 5호 이상의 임대주택(국민주택으로 건물연면적의 2배 이내 부수토지 포함)을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임. 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임. 3. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제9호 및 동법 시행규칙 제82조 제1항에서 규정하는 “중과세율 적용에서 제외되는 소형주택”이라 함은 2003.12.31. 이전에 취득한 주택으로 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며, 동 주택양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만 원 이하의 주택을 말하는 것임. 다만 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임 ○ 서면4팀-1919, 2004.11.29. 【질의】 1995년도에 다세대주택(15세대)를 신축하여 10세대는 분양 완료하였으며, 나머지 5세대는 미분양되어 계속 임대하게 되었음. 1997년도에 분양실적이 없어 관할세무서에서 사업자등록을 직권말소한 상태이며, 동 미분양 주택의 가구당 전용면적은 40제곱미터(11.7평)임. 본인이 보유하고 있는 일반주택을 2005년도 중에 양도하고자 하는 경우 양도소득세 중과세율이 적용되는지 여부 【회신】 1. 소득세법시행령 제167조 의 3(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 주택신축판매업자가 보유하고 있는 미분양주택은 재고자산에 해당하므로 거주자의 보유주택 수에 포함하지 아니하는 것이나, 같은 사업의 폐업(직권폐업 포함)으로 인하여 미분양 주택을 간주매출 계상한 후 이를 보유하는 경우에는 1세대 3주택 판정시 거주자의 보유주택 수에 포함하는 것임 . 2. 소득세법시행규칙 제82조 의 소형주택의 범위에 해당하는 주택 2채와 소형주택의 범위를 초과하는 일반주택 1채를 보유한 1세대가 그 중 일반주택을 2005.1.1. 이후에 양도하는 경우에는 양도소득세율 적용시 중과세율이 적용되는 것임. 3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재재산-261, 2004.2.25. ; 재일 46014-1843, 1994.7.7.)을 참고바람