2주택 중 1주택이 재건축시행 중인 상태에서 다른 주택 양도시 비과세 여부 등

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분계획의 인가를 받은 후 주택재건축사업의 시행에 따른 재건축 주택의 완성 전에 다른 주택을 양도하는 경우 그 양도하는 주택이 비과세요건 충족시 비과세됨

[회신] 1. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다. (뒷장에 계속) | [ 회 신 ] | | (앞장에서 연결) 2. 귀 질의에 있어 다른 주택(귀 질의의 군포시 소재 주택)을 먼저 양도하고 재재건축 중인 아파트를 완공일(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일중 가장 빠른날) 이후에 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에서 규정하는 1세대 1주택 요건이 갖추어 진 경우에는 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)가 되는 것이며, 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것입니다. 3. 귀 질의의 재건축입주권이 「소득세법」 제89조 제2항 의 규정에 의한 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”에 해당하는지 여부는 관계법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-1010, 2006.04.19)을 참고하시기 바랍니다. 4. 우리 국세종합상담센터에서는 각종 국세에 대한 궁금한 사항을 납세자의 방문, 전화, 인터넷, 서면 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나, 세액계산은 해드리지 않고 있습니다. 구체적인 세액계산에 관하여는 국세청 홈택스서비스( www.hometax.go.kr )의 “양도소득세 자동계산”을 이용하시거나 가까운 세무전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. | 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1) 부천시 소재 주택 : 현재 재건축 중이며, 조합원임. - 부친 명의로 1987년경 취득 후 2004년 4월까지 거주 - 정비사업인가일 : 2005.05.17 - 정비사업 변경인가일 : 2005.12.23 - 관리처분인가일 : 2005.12.26 - 입주예정일 : 2008. 7월, 분양평형 32평형 - 총분양금액 : 2억 9,200만원 - 시행사 인정재산가액 : 1억 3,500만원 - 추가부담금 : 1억 5,600만원 2) 군포시 소재 아파트(모친 명의) - 취득일 : 2004.02.27(등기접수일) - 거주일 : 2004. 4월부터 현재(2007. 10월)까지 거주중 - 현재기준시가 : 2억 8,900만원 - 부친과 모친 두 분 모두 군포에서 현재 거주중이며, 부부임. ○ 질의내용 1) 군포시 소재 아파트 매도시 양도소득세 과세인지 비과세인지 여부 2) 과세되는 경우 양도소득세는 얼마인지? 3) 부천시 소재 재건축중인 아파트를 양도하는 경우 양도소득세는 얼마인지? 4) 부천시 소재 재건축중인 아파트를 아들에게 증여시 증여세액은? 5) 군포시 소재 아파트를 먼저 양도하려는데 최대한 언제까지 양도하여야 비과세가 되는지 여부 6) 군포시 소재 아파트를 먼저 양도한 상태에서 부천시 소재 재건축중인 아파트를 입주 후 매매하면 비과세가 되는지 여부 7) 나중엔 부천시 소재 재건축중인 아파트를 양도해서 다른 쪽으로 구입하려는데 합리적인 방법은? 8) 현재 상태에서 1세대1주택이 맞는지 여부 9) 재건축입주권은 상기의 입장에서 주택이 아닌 입주권이 맞는지 여부, 맞는다면 군포시 주택은 비과세인지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용 한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. (이하생략) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-1670, 2007.05.28 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대 1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것으로서 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면5팀-1391, 2007.4.27. ; 서면4팀-294, 2007.1.22.)을 참고하기 바람. ○ 서면5팀-1391, 2007.04.27 【질의】 (사실관계) ① 주택 1 : 경기도 ◎◎시 ◇◇동 주공아파트 - 취득시기 및 면적 : 1998.10.20, 총면적 20평 (전용면적 15평), - 현 시가 : 약 1억5천만원 - 취득 후 현재까지 계속 거주 중 ② 재개발아파트 : 경기도 ◎◎시 △△동 소재 연립 12평 - 취득시기 : 2003.10.16. - 재개발사업 시행인가 : 2003.05.06. - 관리처분인가 : 2004.01.16. - 준공일 : 2007.03.29. (면적 : 23평, 명칭 : 두산위브) (질의내용) (질의 1) - 조합원입주권이 2007.03.29.에 준공검사가 이루어져 2007.03.30.에 입주가 가능하게 되었는데, 그 준공된 재개발아파트에 입주하고 현재 거주하고 있는 주공아파트를 1년 이내에 처분하면 양도소득세 비과세에 해당하는지 또는 주공아파트를 처분하고 재개발아파트에 1년 이상 거주하여야만 비과세에 해당되는지 여부 및 주공아파트를 처분하면 1세대 2주택으로 중과세율(50%)이 적용되는지 여부 (질의 2) - 2003.10월에는 재개발시행인가된 연립이 2004.01.16. 관리처분인가될 당시에 조합원입주권이 1주택으로 보지 아니하였는데, 현재에 세법의 변경 또는 개정으로 인하여 조합원입주권이 1주택으로 변경되어 변경된 세법에 조합원입주권을 1주택으로 적용할 수가 있는지 또는 2004년 당시 세법을 적용하여 조합원입주권이 1주택으로 적용을 안 받는지 여부 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다. 2. 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「동법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의해 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재개발 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 서면4팀-294, 2007.01.22 1. (생략) 2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면5팀-340, 2006.10.09 【질의】 (사실관계) - 재건축 주택조합에 가입된 단독주택 건물에 거주하다가 건물의 철거를 위해 2004.9.5. 이주하였으나 재건축 시공사가 멸실하지 않고 현장 사무실로 17개월간 사용함.(2004년 9월∼2006년 2월) - 2004.10.30. 관리처분계획인가되어 조합원 자격으로 입주권을 취득함. - 현재 입주권으로 재건축되는 주택 1채를 소유하고 있으며 다른 주택은 소유하고 있지 않음. (질의내용) - 보유하던 주택이 주택재건축사업으로 멸실되어 준공된 재건축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용대상 여부 【회신】 1. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임. ○ 서면4팀-686, 2006.03.23 1. 구 「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원 ［사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정(1세대 1주택)에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 1세대1주택의 요건을 충족하지 아니하여 비과세에 제외 되는것임. 2. 재건축주택을 완공일(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일중 가장 빠른날) 이후에 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 규정하는 1세대 1주택 요건이 갖추어 진 경우에는 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이며, 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임. ○ 서면4팀-1010, 2006.04.19 「소득세법」 제89조 제2항 의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임.