소유권이전등기 후 쌍방합의에 따른 계약해제로 소유권이 환원된 경우 양도 해당여부

부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 쌍방합의에 따른 계약해제로 소유권이 환원된 경우, 당해 거래가 대금청산이 이루어진 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 대금청산 없이 소유권이전등기만 경료됨으로써 쌍방합의에 따른 계약해제로 소유권이 환원된 경우 이를 양도로 보지 않는 것임.

[회신] 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차없이 단순히 소유권 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용】 - 토지거래허가지역의 토지를 허가를 득하여 매수한 후 건물을 신축코자 측량 ․ 등기이전 및 설계를 하여 관할구청에 건축허가서를 접수하였으나 관할구청은 상기 토지 부근은 추후 재개발계획지역임으로 건축허가를 할 수 없다는 입장임. - 이에 따라 매도자와 매수자는 쌍방합의하에 계약을 해제하고 등기소에 소유권말소등록을 하여 토지를 매도자에게 다시 돌려 주려고함. 【질문】 - 위와 같은 상황에서 토지를 매매 후 이미 신고 ․ 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있는지, 받을 수 없다면 그 이유는 무엇인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2020, 2005.10.31 【질의】 (사실관계) - 2004.3. 갑은 을과 병으로부터 부동산 A 및 B에 대하여 각각 계약금을 수령하고 매매계약을 체결함. - 2004.4. 갑이 이사장으로 재직하던 ◇◇◇금고에서 재직 중 갑의 업무상 과실을 원인으로 갑의 재산을 가압류 하려는 정황을 을과 병이 인지하여 잔금은 추이를 지켜본 후에 지급하겠다는 약속을 하며 등기이전을 요구하여 갑은 병의 요구대로 부동산A는 을에게, B는 병에게 각각 등기이전을 하였음. - 2005.2. 갑은 을과 병에게 상황이 악화되어 을과 병도 ◇◇◇금고에서 제기하는 소유권이전등기말소소송에서 자유로울 수 없음을 설명하면서 합의해제를 요구하였는 바, 을은 이에 응하여 합의해제 하였으나 병은 이에 응하지 않았음. - 2005.4. 대전지방법원은 부동산 B에 ◇◇◇금고의 사해행위취소를 원인으로한 소유권이전등기말소 청구에 의한 처분금지가처분결정을 하였음. - 2005.9. 병이 2005.2. 갑이 제시하였던 합의해제를 수용할 의사를 표시하여 합의 해제하였음. (질의) 상기 사실관계와 같이 갑이 합의해제 및 소유권이전말소등기로 취득하여 경매가 예상되는 부동산 A와 B의 취득시기는 언제로 보아야 하는지. <갑설> 당해 매매계약일 이전의 당초 취득일자로 보아야 함. <을설> 합의해제로 소유권이전등기가 말소된 날로 보아야 함. 【회신】 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초부터 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것으로서 이 경우 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것임. ○ 재일46014-1435, 1998.07.29 【질의】 1. 1995. 10. 토지에 대한 매매계약을 체결하고 1995. 12. 1 중도금수령 후 잔금 청산전인 1995. 12. 29 소유권이전등기를 완료하였음. 그러나 1998. 6. 매수인인 계약상의 해제사유를 들어 매매계약을 해제하였으며, 매매쌍방은 계약해제를 원인으로 한 소유권환원등기를 완료하였음. 당해 토지는 건축법상의 건축허가 제한지역으로 제한된 토지로 매매계약상 허가제한의 해소여부가 계약해제의 사유로 약정되어 있으며, 계약상의 잔금지급일도 건축허가가능일 또는 1996. 9.로 약정되었음. 매수인은 상기 계약상의 해제사유로 잔금지급을 연기해 오다 1998. 6. 계약해제에 이르게 된 것임. 매각토지관련 매매대금의 인도 및 소유권이전상황은 다음과 같음. ·1995. 10. : 매매계약 체결 및 계약금 수령 ·1995. 12. : 중도금 수령(12. 1) 및 소유권이전등기 완료(12. 29) ·1998. 6. : 계약상의 해제사유로 인한 계약해제 및 소유권이전 말소등기 완료 2. 상기 매매거래와 관련 양도에 대한 다음 두 가지 설이 있어 질의함. 〈갑설〉 소득세법시행령 제162조 에 의거 일반적인(장기할부 등 제외) 매매거래시 양도시기는 잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날로 소유권이전등기가 완료된 경우 소득세법상 양도된 것으로 보며, 당해 계약이 계약상의 사유로 인해 해제가 되었더라도 이전 소유권이전시 ‘양도’의 효력에는 영향을 미치지 못 함. 즉, 계약해제에 따른 환원등기는 이전과 별개의 양도세과세대상의 ‘양도’임. 〈을설〉 소득세법 제88조 제1항 의 양도의 정의에 따르면 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 이는 등기·등록에 관계없이 그 거래의 실질적인 내용에 따라 ‘양도’ 여부를 판단하겠다는 취지임. 따라서 소유권이전등기로 인해 ‘양도’의 요건이 일차적으로 성립되었다 하더라도 잔금이 청산되지 않은 상황에서 차후 계약상의 해제사유로 인해 소유권이 환원된 경우에는 실질과세원칙에 의거 양도세 과세대상의 ‘양도’라 할 수 없음. 【회신】 부동산의 양도에 대한 매매계약을 체결하고 잔금청산전에 소유권이전에 관한 등기를 한 경우로서, 계약내용 불이행 등의 사유로 매매대금의 청산전에 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 양도인에게 환원된 경우, 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 단순히 소유권만 이전되었다가 매매대금의 청산전에 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초 소유권 이전된 것은 양도소득세가 과세되는 유상이전에 해당되지 아니하는 것임. ○ 재일46014-2319, 1997.09.30 【질의】 A, B 당사자간에 종로구 ××동 231 대지 및 주택 상가를 1988. 2. 3 매매계약후 소유권 이전 등기를 완료하였음. 1996. 10. 2 소유자를 A로하여 경료된 소유권 이전 등기를 위 쌍방간 합의에 의하여 해제에 합의하고 등기를 말소하고 현 상태로 위 부동산을 B에게 인도하였으며 1988. 2. 3 매매시 수령한 대금을 즉시 반환받았음. 이런 경우에 A의 부동산 반환을 양도로 보는지 또는 양도세 과세대상이 되는지를 문의함. 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차없이 단순히 소유권 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임.