상속받은 주택의 양도시 중과세율 적용 여부

상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 60％)을 적용하지 않는 것임

[회신] 1. 60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것입니다. 2. 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 60％)을 적용하지 않는 것이나, 다만 상속개시일 현재 동일세대원인 피상속인이 사망하여 상속되는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것입니다. 3. 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이므로 각 거주자별로 계산된 양도소득세를 각각 납부하여야 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인 소유 서울 소재 주택(A) ‘06년 개별주택가격 2억6천만원 - 배우자 소유 서울 소재 주택(B) ‘06년 개별주택가격 2억6천만원 - 본인과 배우자 공동소유 서울소재 주택(C) ‘06년 개별주택가격 2억6천만원 (2005.4월 자녀 사망으로 공동상속 취득함) - 본인 소유 강릉시 소재 주택(D) ‘06년 개별주택가격 6천만원 (30여년전 부친으로부터 상속 취득함) ○ 질의내용 - 강릉 소재 D주택을 양도할 경우 적용되는 양도소득세율은? - 공동명의의 C주택을 양도할 경우 적용되는 양도소득세율은? - 공동명의의 C주택을 양도할 경우 양도세 적용을 1/2씩 부부 따로 적용하는 것인지 아니면 전체 양도금액을 1인이 계산하는 것인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2.~6. 생략 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) 8.~8의 2. 생략 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005. 12. 31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1689, 2005.09.20 【회신】 1. 60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며 , 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임 . 2. 생략 ○ 서면4팀-3158, 2006.09.14 【회신】 1. 1세대 3주택으로 인한 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것이며, 양도하는 주택의 같은령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되지 않음. 2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것임. ○ 서면4팀-2898, 2006.08.22 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 60％)을 적용하지 않음 . 다만 상속개시일 현재 동일세대원인 피상속인이 사망하여 상속되는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 규정이 적용되지 않는 것임 . ○ 서면4팀-1329, 2006.05.11 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임.(단, 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한함) ○ 서면5팀-796, 2006.11.13 【회신】 1. 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이므로 각 거주자별로 계산된 양도소득세를 각각 납부하여야 하는 것이며, 귀 질의의 경우와 관련있는 기존유사 질의회신문(서면4팀-193, 2005.1.27. 및 재산01254-2273, 1988.8.16.)을 참고하기 바람. ○ 재산01254-2273, 1988.08.16 【회신】 1. 소득세법 제56조 제2항 의 규정에 의거 양도자산을 공동소유하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산하는 것임. 2. 따라서 토지는 부부가 공동소유하고 동 지상의 건물은 자녀들이 소유한 부동산을 양도하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것임.