1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 1주택 양도시 비과세 특례 적용여부

한울타리 안의 토지위에 2채의 주택이 있는 경우에도 2채의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구・독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항임.

[회신] 1. 1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 '1세대'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것입니다. 2. 귀 사례의 경우 한울타리 안의 토지위에 2채의 주택이 있는 경우에도 2채의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구․독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항이며, 동일세대원이 아닌 자가 소유하는 주택의 부수토지는 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A 주택(안채) : 47.52㎡, B 주택(별채) : 55.65㎡ - 매매 대금 : 7억 원 1. A 주택에서 부모님과 거주하던 중 B주택을 신축하고 A주택에서는 부모님이 거주하고 B주택에서는 누님과 본인이 거주하였음. 2. 아버님이 돌아가시어 동 주택을 본인이 상속받고, 본인은 근무상의 이유로 다른 곳에 거주하며 동 상속주택 4가구를 임대함. 3. 동 상속주택은 대문도 하나이고 마당에 있는 재래식 화장실 및 수돗가를 공동으로 사용함 ○ 질의내용 위와 같은 상황에서 상속받은 두 채의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 고가주택으로 보아야 하는지, 아니면 1세대 2주택으로 보아야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 󰡒주택부수토지󰡓라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-2102, 2006.07.06 【회신】 1. 1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것임. 2. 귀 사례의 경우 소유자가 다른 2필지의 토지위에 2채의 주택이 있는 경우에도 2채의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항이며 동일세대원이 아닌 자가 소유하는 주택의 부수토지는 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것임. ○ 서면4팀-2336, 2005.11.28 【회신】 1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이나, 이 경우 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-2825, 2006.08.17 【회신】 1. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 「소득세법 시행령」 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. ○ 서면4팀-2829, 2006.08.17 【회신】 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임. 2. 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서에서 “1세대 1주택”이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택을 말하는 것으로 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것임.