신축주택 감면의 범위 및 중과대상 여부 등

거주자가 자기가 건설한 주택으로서 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지 사용승인을 받은 신축주택을 취득하여 5년 이내에 양도함으로써 발생한 양도소득세는 감면대상이며(고가주택 제외), 위 감면주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에서 제외되며 중과세율이 적용되지 아니하는 것임.

[회신] 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 자기가 건설한 주택(「주택법」에 의한 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함함)으로서 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함함)를 받은 주택을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것입니다. 다만, 신축주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 2. 위 1.을 적용함에 있어 “당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것이며, 3.「조세특례제한법」제99조의 규정에 해당하는 신축주택은「소득세법」제89조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50%)이 적용되지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기도 안양시 A아파트 조합원에 가입하여 동 아파트(25평)를 199.1.29. 등기이전으로 취득(1998.12.10. 사용승인 및 준공이 되었고, 참고로 위 아파트는 특례조항이 적용되는 아파트로 알고 있음) - 2001.3. 결혼과 함께 부인명의로 서대문구 B아파트 취득(현재 거주 중) [질의사항] - 올해 안에 위 A아파트를 양도할 경우 1세대 2주택 중과가 되는지 - 내년 이후 위 A아파트를 양도할 경우 1세대 2주택 중과가 되는지 - 중과가 안 될 경우 농어촌특별세(20%)만 내면 되는 것인지 - 감면이 될 경우 5년간 발생한 양도소득금액을 계산하는 방법은 무엇인지 - 올해 안에 A아파트를 파는 경우와 내년에 파는 경우 차이가 있는지 - A아파트를 보유하면서 올해 안에 B아파트를 팔면 양도세 과세대상인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2. “생 략" ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-977, 2007.03.23 【질의】 보유중이던 토지위에 조세특례제한법 제99조 규정에 해당하는 주택을 신축한 경우 감면대상 양도소득금액의 계산방법 【회신】 거주자(주택건설사업자 제외)가 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지) 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득한 날로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것임. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. ○ 서면5팀-793, 2007.03.09 【질의】 (사실관계) - 재개발이전 주택 취득일 : 1985.1.1.(재개발아파트 원조합원) - 재개발아파트 임시사용승인일 : 1998.10.22. - 재개발아파트 사용승인일 : 1999.5.27. - 소유권보존 등기접수일 ; 1999.12.30. - 조세특례제한법 제99조 에 의해 “5년간 발생한 양도소득금액”을 계산하는 방법에 대해 질의함. ┌ 취득일부터 5년이 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ─────────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ (질의내용) - 위 산식에서 “취득당시의 기준시가” 산정시 취득시기가 당초 주택의 취득시점인지 아니면 재개발아파트 임시사용승인일 또는 사용승인일이 적용되는지 여부와 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가 산정방법은 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 제1항 및 동법 시행령 제99조 제1항의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어 “당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것이며, 당해 산식에서 “취득당시” 또는 “취득일”이란 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)에 있어서는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것임. 2.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임. ○ 서면4팀-106, 2007.01.09 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 1998년 건물을 직접 신축하여 현재까지 보유중임 : 신축건물은 총8층이며 이 중 6,7,8층이 다가구 주택임. - 위 다가구주택외 1채의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 더 보유하고 있음. (질의내용) - 위 다가구주택이 조세특례제한법 제99조 규정에 의한 감면 대상에 해당되어 일반주택 양도시 주택수에서 제외되는지 여부 - 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우에도 감면 규정이 적용되는지 여부 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함함)으로서 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함함)를 받은 주택을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 위 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007.12.31.까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우 「조세특례제한법」 제99조 규정은 적용되지 않는 것임. ○ 서면4팀-707, 2006.03.27 【질의】 (사실관계) - 현재 1세대 3주택이고, (가)주택은 1989년 취득한 고가주택, (나)와 (다)주택은 1999년 초에 분양받은 조세특례제한법 제99조 의 감면대상에 해당하는 주택임. - 상기 주택의 양도와 관련하여 아래 사항에 대하여 질의함. (질의사항) 1. (나)와 (다)주택을 소유하고 있는 상태에서 (가)주택(3년보유 2년거주요건 충족)을 양도할 경우 1세대1주택 비과세에 해당하는지. 2. 1세대1주택으로 볼 경우 6억원 초과부분에 대하여 일반세율(9％∼36％)이 적용되는지, 1세대3주택으로 보아 중과세율(60％)이 적용되는지. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 규정에 해당하는 신축주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 2. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 3에 규정하는 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임. ○ 서면5팀-1170, 2007.04.11 【질의】 (사실관계) ㆍ□□도 □□시 □□동 소재 미분양아파트(A) 2000.7.12. 분양계약체결 - 2002.12.12. 전입신고, 3년 4개월 보유 및 거주(2007.2.26. 양도함) ㆍ□□시 □□구 □□동 소재 아파트 부인명의 취득 : 2005.2.28. (질의사항) 상기 양도한(A) 아파트가 양도소득세 신축 감면대상인지 여부 및 1세대2주택 중과세 여부 【회신】 1. “생 략” 2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임.