전 문
[회신]
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 종전주택(A)
․ 1988.06.10 : 서울시 소재 연립주택 취득[2001.5.4 주민등록(실지거주1997.2.)]
․ 2002.05.08 : 재건축(도시및 주거환경법에의한 재건축이 아님)계획으로 퇴거
․ 2007.03.14 : 준공검사 필(멸실 전 12세대에서 19세대로 신축)
․ 2007.04.11 : 재건축아파트 19세대 중 본인 소유지분 1세대 소유권 보존등기필
- 새로운주택(B)
․ 2006.12.13 : 재건축기간에 거주하기 위하여 취득하여 전세대원 거주 중
[질의사항]
- 위와 같은 경우 어느 주택을 언제까지 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있는지
- 위 경우
소득세법시행령 제156조의2 제5항
규정을 적용받을 수 있는지
- 종전주택에 주민등록표상과 달리 실제거주기간을 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제88조
【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
이 경우 부담부증여(
「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항
본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)
○
소득세법 제98조
【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○
소득세법 시행령 제162조
【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
○
소득세법 제89조
【비과세 양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정)
○
소득세법시행령 제154조
[1세대 1주택의 범위]
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005. 12.31 개정)
○ 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-148, 2006.01.27
【질의】
(사실관계)
- 연접한 주택 소유자 4명이 기존 주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자반환받고 5세대는 일반분양하는 목적으로 지주 4인이 공동사업계약을 체결하고 사업자등록(개인사업자로 일반과세자임)을 한 후 시공사(법인)와 공사계약을 체결,
- 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필함.
- 일반분양 5세대의 분양금액은 전액 시공사가 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약하였으며, 또한 부족한 공사비 충당을 위하여 공동사업자(지주) 각인이 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가부담금을 지급하기로 약정.
(질의사항)
1. 위의 경우 지주들이 제공한 토지가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부
2. 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 지주가 본인 몫으로 배분받는 신축주택의 취득시기는.
3. 배분받는 신축주택이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 경우 취득가액 및 양도차익 계산방법.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우
「소득세법」 제88조 제1항
의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임.
2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는
「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호
의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임.
또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임.
○ 서면4팀-271, 2007.01.19
【질의】
(내용)
- 1992년 2월 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)을 취득하였음.
- 2001년 9월경 연접한 주택소유자 2명 및 시공업자와 기존주택(단독주택 3개)을 헐고 새로운 다세대주택(8세대)를 건축하여 3세대는 기존주택의 소유자가 자가사용 주택으로 받고 나머지 5세대(주택)는 일반분양하여 시공업자의 건축비에 충당하기로 하였음.
- 당초 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)이 다세대주택 302호(건물 108.66㎡, 토지 41.14㎡)으로 되었음.
- 2001년 11월 건축허가, 2002년 8월 사용승인
- 2006년 12월 다세대주택 302호를 양도함.
(질의)
- 위 다세대주택 302호를 2006년 12월에 양도한 경우 당해 주택의 토지 및 건물의 취득시기는 언제인지 여부 등
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임.
2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 일반분양한 경우로서 자가사용하는 새로운 주택을 양도하고 당해 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는
「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호
의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.
○ 서면4팀-1313, 2005.07.25
【질의】
(사실관계)
- 1992.9. 서울시 ○○구 ○○동 소재하는 연립주택 취득
- 2003.6. 당해 연립주택의 다른 세대원들(총18가구)과 함께 재건축하기로 합의(세대수가 20세대 미만이라 정식의 조합승인 신청을 하지 않았음. 즉, 임의조합에 의한 재건축에 해당)
- 조합원 분담금 55,000,000원 추가 부담
- 2004.4. 36가구의 아파트가 준공됨.(총 36가구의 아파트 중 기존 연립주택 보유자들에게 분양된 18세대를 제외한 나머지 18세대는 공사비를 대신하여 시행사가 일반인들에게 분양)
- 2005.6. 당해 재건축된 조합원 자기 사용분 아파트를 양도함(주택 투기지역임)
(질의사항)
1) 임의재건축에 의한 조합원 자기 사용분 아파트의 양도가액에 대응되는 취득원가는 어떻게 산정되어야 하는지.
2) 실제로 투입된 취득원가를 알 수 없는 경우 환산취득가액을 적용해야 하는지.
3) 환산취득가액을 적용함에 있어 당해 재건축 아파트의 취득시기를 언제로 보아야 하는지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임.
2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며,
자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는
소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호
의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임.
3.
「소득세법」 제96조 제1항
제6의 2호의 지정지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 동법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 같은령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하여 산정한 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-2506, 2005.12.14
【질의】
서울시 ○○구 ○○동에 있는 빌라(18세대, 1983년 신축)를 재건축 추진하여 2002.12월 말경 19세대로 준공후 1세대는 일반분양하고 18세대는 조합원 본인들이 입주할 예정으로 있음. 당해 재건축은 2004. 7월 조합결성후 18인 공동사업자 명의로 부가가치세 사업자 등록(건설업)을 필하였으며, 도시및주거환경정비법에 의한 정식 재건축은 아님.
1. 상기와 같이 도시및주거환경정비법에 의한 재건축이 아닌 일반 재건축인 경우 재건축시점에서 당초 본인 대지 지분 전체를 양도로 보는지 아니면 외부분양(1세대)으로 인해 세대별로 각각 감소한 지분(세대당 약1.5평)만 양도로 보는지.
2. 20년 가까이 거주하다가 일반 재건축조합의 조합원인 본인의 재건축된 빌라를 타인에게 매도할 경우 본 재건축빌라외의 다른 주택이 없는 경우로서 1세대 1주택 소유자인 경우 1세대 1주택 비과세요건인 보유기간의 기산일은 언제인지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우
「소득세법」 제88조 제1항
의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우,
공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한
「소득세법 시행령」 제154조 제1항
의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.
○ 서면4팀-309, 2006.02.17
【질의】
(질의 1)
공동사업자(15가구) 결성(조합)하여 소유하고 있는 주택 및 토지를 상기조합에 현물출자 하여 건축법에 의한 재건축을 하는 경우, 소득세법에서는 조합에 현물출자시 양도소득세를 과세한다고 하는데, 양도시기는 등기접수일이나 현물출자일중 빠른 날이라고 되어있음. 현물출자일이란 구체적으로 어떤 날을 의미하는지 회신하여 주기 바람.
(질의 2)
본인은 1가구 2주택 소유자임. 만약, 본인이 소유하는 연립주택을 상기(조합)에 현물로 출자하지 않고, 매도할 때 조합구성시 매도계약하여 2개월 후에 잔금을 받을 예정임. 매도계약날짜와 잔금을 받은날 중 어느날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지. 아니면 다른 날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지를 회신하여 주기 바람.
【회신】
1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임.
이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임.
2. 양도자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것이나, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 양도시기로 하는 것임.