부동산으로 대물변제하는 경우 실지취득가액 계산

채무액에 갈음하여 대물변제된 경우 대물변제된 가액을 실지거래된가액으로 함

[회신] 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 - 1993.2.26.부터 1994.3.31.까지 채무자에게 00원 대여 - 이자 약정 후 약속어음 수령 : 1993.2.26부터 1998.3.31까지 00원 - 부동산에 대한 근저당권, 전세권을 승계하여 00원 부담 - 미납된 제세공과금 00원 부담 - 1999.8.2. : 위 금원에 대한 대물변제 약정 - 1999.8.25. : 소유권 이전등기 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외 한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금 (1998. 12. 31. 개정) 2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 (1998. 4. 1. 직제개정) 3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 (1998. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다. (2007. 2. 28. 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에 불구하고 재정경제부령으로 정하는 바에 따라 계산한 가중평균차입이자율(이하 “가중평균차입이자율”이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 재정경제부령으로 정하는 경우에는 재정경제부령으로 정하는 당좌대출이자율을 시가로 한다. (2007. 2. 28. 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31. 개정) ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑥ 제88조 제1항 제8호 및 제8호의 2의 규정에 의하여 특수관계자에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 「상속세 및 증여세법」 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3ㆍ제40조, 동법 시행령 제28조 제3항 내지 제6항ㆍ제29조 제3항ㆍ제29조의 3 제2항ㆍ제30조 제4항 및 제31조의 9 제2항 제4호 및 제5호의 규정을 준용한다. 이 경우 “대주주” 및 “특수관계에 있는 자”는 이 영에 의한 “특수관계자”로 보고, “이익” 및 “대통령령이 정하는 이익”은 “특수관계자에게 분여한 이익”으로 본다. (2007. 2. 28. 개정) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29. 개정) ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제97조 제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. (1996. 12. 30. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3934, 2006.12.05 【질의】 (사실관계) - 부동산 :토지(211.34㎡), 건물(135.25㎡, 무허가주택) - 본인은 A소유인 상기 부동산을 담보로 하여 B에게 돈을 빌려주었고, 토지에 대해서는 근저당권을 설정(2001.10.30. 채권최고액 7천만원)하였으나, 건물은 무허가 주택이어서 근저당권을 설정하지 못했음(A는 B의 자녀) - 본인은 2005.11.28. 토지만 경매에 의해 취득함(경락가액 : 42,100,000원) 토지에 대해 2순위 근저당설정자이었으나 배당금액 없음. - 미회수금액 1억원을 포기하는 대가로 A에 대하여 무허가주택 포기 각서로 대체하여 건물을 취득(2006.3.3.)하였고, 본인이 무허가건물의 임차인에게 임대보증금액을 지급함. - 건물 지붕수리비 노후교체 3,300,000원 : 은행온라인 임금표와 간이영수증만 있고 영업사원명의로 농협입금 근거자료 있음 (질의내용) ⑴ 채권포기금액(1억원) 및 매수인이 지급한 무허가주택의 임대보증금이 취득가액에 해당하는지. ⑵ 건물 지붕수리비가 필요경비(자본적지출)에 해당하는지. 【회신】 1. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이며, 귀 질의의 경우 대물변제에 해당하는지 여부 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 이 경우에도 귀 질의의 비용이 이에 해당하는지 여부는 공사내역, 지출증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다. ○ 서면4팀-102, 2006.01.23 【질의】 (사실관계) - 본인은 ○○주식회사에 20억원의 채권이 있어 법원의 판결에 의하여 울산광역시 소재 토지 2,712㎡ 중 2,666.45㎡를 소유권보존등기를 하였음. (질의사항) 위의 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 동 토지의 취득가액은 얼마인지. 【회신】 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것입니다. ○ 서면4팀-1634, 2004.10.15 【질의】 - 2000년도에 배우자와 이혼을 하면서 위자료로 받은 아파트(투기지역 소재)를 2004.5월에 양도하였음. (질의사항) 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우로서 위 주택의 취득당시의 실지거래가액 산정방법 【회신】 주택투기지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이혼위자료로 대물변제받은 주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다. ○ 재일46014-214, 1998.02.06 【질의】 일반적으로 부동산의 양도는 실거래가격이 존재하는 것이 대부분이며, 이에 따라 일반 납세자는 기준시가 또는 실거래가격중 유리한 방법에 따라 신고납부하면 됨. 또한 보충적 단서 조항을 두어, 취득시 실거래가격이 존재하지 않고 양도시에만 실거래가격이 존재하는 경우, 즉 상속 증여받은 부동산에 대하여는 환산방법으로 산정할 수 있도록 소득세법 제100조 및 동법시행령 제166조 제1항에 규정되어 있음. 납세자(이하 “갑”이라 한다)가 경매에서 기준시가(공시지가등)보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받은 부동산을, “갑”의 배우자와의 이혼에 따라 동 부동산을 위자료 명목으로 지급하여 대물변제로 인한 양도로 간주되는 상황임. 이와 같은 상황은, 상기와 반대로 취득시에는 실거래가격이 존재하나 양도시에는 존재하지 않은 경우에 해당되는 바, 이 경우에도 상기의 환산방법을 적용할 수 있는지 질의함. 【회신】 자산의 양 도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것입니다. ○ 국심2006부1761, 2006.09.06 손해배상금 등 채권액에 갈음하여 부동산으로 대물변제받은 경우 그 대물변제된 채권액을 그 부동산의 실지거래 취득가액으로 보는 것이나(국심2005중4082, 2006.2.6. 참조), 그 대물변제된 채권액이 일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 합리적이 아니라고 판단되는 경우에는 그 채권액을 당해 부동산의 실지거래 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다.(국심2001서1098, 2001.7.26.참조) ( 이 하 여 백 )