토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기

토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도하는 경우 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것임.

[회신] 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것입니다. 2. 상기 1를 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것이며, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세과세표준예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용요약】 - ○○시 소재 임야를 소유한 각 2명은 각각 도시개발사업 시행자에게 2006.12월 전에 토지를 매도하면서 잔금을 수령하여 토지매매를 완결할 예정. - 따라서 대상 임야는 2006년 12월말일 이전에 양수자 부동산 신탁회사에 관리처분 신탁등기를 하려고 하지만, 토지거래허가구역에 위치하고 있어 허가가 늦어져 소유권이전 등기가 2008년까지 명의이전이 지연될 가능성이 있음. 【질 의】 - 2007.1.1이후 허가 취득으로 소유권 이전이 지연되면 부재지주로 양도소득세의 불이익이 발생하는데 이러한 경우 양도시기는 언제로 보는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】(1999.12.28. 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (2002. 12. 18 단서개정) 2. 생략. ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】 ① 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 󰡒허가구역󰡓이라 한다)으로 지정할 수 있다. (2002. 2. 4 제정) ② 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시도지사 및 시장군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. (2002. 2. 4 제정) ③ 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시도지사에게 통지하여야 한다. (2002. 2. 4 제정) ④ 제3항의 규정에 의하여 통지를 받은 시도지사는 지체 없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장군수 또는 구청장은 지체 없이 이를 7일 이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (2002. 2. 4 제정) ⑤ 허가구역의 지정은 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다. (2002. 2. 4 제정) ⑥ 이하생략. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재재산46014-21,1998.01.20 【제목】 토지거래 허가구역내 토지를 허가 없이 매매계약하여 대금을 청산한 경우󰡐양도󰡑로 보지 아니하나 추후 허가받은 경우 양도시기는 󰡐대금청산일󰡑로 소급됨 【회신】 토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기임. ○ 서면4팀 - 1009,2005.06.20. 【제목】 토지거래계약 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 예정신고의 효력이 인정됨 【질의】 본인은 토지거래허가구역내 토지를 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 2005.1.31. 양도(잔금수령)하고 2005.2.28. 양도소득세 예정신고 후 1억원을 자진납부하였으나, 토지거래허가는 2006.1.31.경으로 예상되고 있음. 상기와 같이 본인이 예정신고납부한 양도소득세에 대하여 토지거래허가를 2006.1.31. 받을 경우 당초 예정신고가 적법한 신고로 인정되는 것인지. 〈갑설〉 향후 토지거래 허가를 받으면 잔금청산일이 양도일이 되므로 적법한 예정신고로 인정되며, 추후 별도의 신고가 불필요함. 〈을설〉 토지거래허가전 신고이어서 예정신고의 효력은 인정되지 아니하며 토지거래허가 후 재신고하여야 하며 당초 신고납부한 양도소득세는 환급받아야 함. 【회신】 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 양도소득과세표준 예정신고 신고기한은 「소득세법」 제105조 제1항 제1호 에 의거 토지거래계약의 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 것임. 여기서 허가를 받기 전에 이행한 양도소득과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 재일46014-140,1998.01.24 【제목】 토지거래계약 허가구역내 토지를 매매하고 매매대금 청산 후 그 허가를 받은 경우는 그 청산한 날이 양도시기가 되나 허가를 받지 않은 경우는󰡐양도󰡑로 보지 않음 【회신】 토지거래계약허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기가 되는 것임.