장기임대주택인 다가구주택을 양도하는 경우 감면 및 중과세 여부

임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주주택 제외) 및 10년 이상은 100분의 100에 세액 감면하는 것임

[회신] 1.「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 「2000.12.31. 이전에 임대를 개시」하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면5팀-1193, 2007.04.11./ 서면4팀-1346, 2006.05.12.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1997. 5월 ○○ 소재 다가구 A주택(15가구)을 5000만 원 취득(1994년 준공) - 1997년 ×× 소재 다세대주택(6세대)을 취득하여 계속 임대 중 - 상기 주택에 대하여 구청과 세무서에 임대사업자등록 필함(임대소득 신고) - 임대건물 이외 서울 ◎◎ 소재 아파트 소유 및 거주함 - 2007.09.30. ○○ 소재 다가구 A주택을 4억 원에 양도(10년 이상 보유) [질의사항] - 장기임대주택인 다가구주택을 양도하는 경우 감면 및 중과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 [ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(2001. 12.29 제목개정) ] [ 부칙 ] ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(2001.12.29 개정) [ 부칙 ] 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택(1998. 12.28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1998.12.28 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2005.12.31 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.(2001.12.29 개정) [ 부칙 ] ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1998.12.28 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면] ① 법 제97조 제1항 각호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.(2001.12.31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.(2005.02.19 법명개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증(2005.02.19 법명개정) 2. 임대차계약서사본(1998.12.31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본(1998.12.31 개정) 4. 삭제(2006.06.12) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류(1998.12.31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.(1998.12.31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것(1998.12.31 개정) 2. 삭제(2001.12.31) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것(1998.12.31 개정) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것(1998. 12.31 개정) 5. 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것(2001.12.31 개정) ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지관할세무서장은「전자정부법」제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.(2007.06.28 개정) ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ] ① 법 제104조 제1항 제2호의3에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 의한 수도권(이하 이조에서 "수도권"이라 한다)및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2005.02. 19 법명개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ·제4항의 규정에 의한 읍·면(2005.02.19 법명개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급율·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역(2003.12.30 신설) 2. 법 제168조의 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.(2005.05.31 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도로서 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2003 12.30 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.05.31 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 · 제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 " 감면대상장기임대주택"이라 한다)(2005.02.19 법명개정) 4.- 10. 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.(2003.12.30 신설) 1. 다가구 주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우를 한한다.(2003.12.30 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.(2003.12.30 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2445, 2007.08.14. 【질의】 (사실관계) - 2007.4월 다세대주택 4세대와 다가구주택 1채(5가구)를 취득하여 주택임대사업자로 등록함. - 다세대주택 4세대는 각각 전용면적이 60㎡이하이고, 다가구주택 5가구 중 2가구는 60㎡이하, 3가구는 85㎡ 초과함. - 다세대주택의 부속토지는 231㎡이고, 다가구주택의 부속토지는 443㎡임. - 위 임대주택 외에 본인은 송도신도시 소재 아파트를 소유ㆍ거주하고 있음. (질의내용) - 위 임대주택을 5년 이상(또는 10년 이상) 임대하고 양도시 양도소득세 50％(또는 100％) 감면 여부 및 송도신도시 소재 아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 위 임대주택을 소유주택으로 보지 아니하는지 여부( 조세특례제한법 제97조 장기임대주택 해당 여부) 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 「2000.12.31. 이전에 임대를 개시」하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. ○ 서면5팀-1193, 2007.04.11. 【질의】 ○ 사실관계 - 5가구의 다가구주택을 신축하여 20여년 이상을 거주하여 온 1세대 1주택을 보유한 거주자가 양도계약 당시에는 매수인과 1인과 매매계약을 체결하였으나 매수인이 은행대출에 필요하여 매수인의 동생을 공동 매수인으로 등기를 하여 줄 것을 요청함. - 공동지분은 당초 매수인 90%, 추가 명의인 10%로 함.(양도가액은 8억 5천만 원) ○ 질의내용 - 다가구주택 양도시 양도소득세 과세방법에 대한 질의임. (갑설) 등기는 2인 공동으로 되나 실제로 1인에게 양도하였으므로 전체를 1세대 1주택 비과세대상(즉, 단독주택의 양도)으로 보아 6억 원 초과부분에 대하여만 양도소득세를 과세함. (을설) 실제로 1인에게 양도하였다고 하나 부동산 실명에 관한 법률 등에 의하여 2인에게 양도한 것으로 보아야 하므로 일시에 5주택을 양도한 것으로 보아 그중 1주택은 1세대1주택 비과세, 다음 1주택은 1세대 2주택 중과, 나머지 3주택은 1세대 3주택 중과세 양도소득세 과세함. (병설) 단독주택의 양도는 아니지만 2인에게 양도하였으므로 전체 주택의 2분의 1은 비과세, 나머지 2분의 1은 1세대 2주택 중과세됨. (정설) 매수인의 지분에 따라 90%는 1세대 1주택 비과세로 나머지 10%는 1세대 2주택 중과세됨. 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 의 규정에 의거 같은법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것으로 위 규정은 2007.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것입니다. ○ 서면4팀-1346, 2006.05.12. 【질의】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 1세대 3주택 중과세율 적용대상에서 제외하는 장기임대주택의 경우 『2003.10.29.(이하 이 조에서 “기존사업자 기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나, 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30.까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다』에서 기존사업자 기준이 판정은 임대사업자등록 신청서 접수일로 보아야 하는지 임대사업자등록증 교부일로 보아야 하는지. 【회신】 귀 질의의 경우, 거주자가 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자등록증을 교부받은 경우로서 2003.10.29. 이전에 임대사업자등록신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 때에는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호의 단서 규정을 적용받는 것임.