복합건물에 대한 1세대 1주택 비과세 적용 여부

하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임.

[회신] 1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우 사실상 주택인지 여부는 양도일(잔금청산일) 현재의 현황에 따르는 것이며, 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 보유부동산 현황 ․ 상가주택(A) 대지114㎡ 건물 1층 주택 8.82㎡ 점포56.7㎡2층 주택 65.52㎡ ․ 거주하는 아파트(B) 122㎡ ○ 질의내용 질의1) 상가주택 2층주택 부분을 용도 변경하지 않고 상가로 사용하면 현재 거주하는 아파트(B)를 양도할 경우비과세 규정을 적용 받을 수 있는지. 질의2) 아파트(B)매도전 상가주택부분을 상가로 어느정도(기간)사용해야 하는지. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외 한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. “이하 생략 ” ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1726, 2007.06.01 【질의】 (사실관계) - 소재지 : 서울 관악구 ○○동 28-45(벽돌조 슬래브 2층 2주택 및 점포) - 건축물대장 : 1층(주택, 점포 73.12㎡), 2층(주택, 점포 73.12㎡) - 실제현황 : ㆍ1층 : 점포 및 주택［점포(사업자등록 후 판매시설 사용 70.12㎡), 주택(2층으로 올라가는 전용계단 3㎡)］ ㆍ2층 : 전체 주택으로 사용(매도인이 주민등록이 등재되어있고 7년째 실제 거주하고 있음). - 매수인이 소유권 이전등기일인 2007.7.10. 후 실제 주택으로 사용하고 있는 2층 전부를 상가로 임대하기 위하여 주택을 점포로 개축하려고 준비 중에 있음. ( 질의내용) - 위와 같은 상황에서 양도소득세 신고 시점에서는 주택의 흔적이 없어지는데 주택으로 판정하는 시점이 언제이며, 주택을 입증할 증빙서류는 무엇인지 - 위 사례와 같이 공부상 주택부분과 점포부분의 면적이 명확히 구분되지 않는 경우 주택으로 인정받기 위해 필요한 증빙서류는 무엇인지 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 「동법 시행령」 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. 3. 귀 질의의 경우 사실상 주택인지 여부는 양도일(잔금청산일) 현재의 현황에 따르는 것이며, 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1914, 2007.06.18 【질의】 (사실관계) - 거주자 甲은 거주중인 A주택과 건축물대장상 주택으로 등재되어있으나 상가로 사용하고 있는 B건물을 소유하고 있음 (질의내용) - A주택 양도시 1세대 1주택 비과세 규정의 적용과 관련하여 B건물을 주택으로 보는 것인지 여부 【회신】 ‘주택’이라 함은 등기ㆍ등록 여부 및 공부상의 용도구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 건물이 주택인지 상가인지 여부는 실제 사용 현황등을 확인하여 사실판단할 사항임.