환산취득가액의 양도가액 초과가능 여부 질의에 대한 회신

양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(환산취득가액 포함)가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 다른 부동산의 양도차익과 통산할 수 있음.

[회신] 귀 질의는 기 질의 회신문 재정경제부 재산세제과-1164(2007.09.28)호를 참고하시기 바랍니다. ※. 재정경제부 재산세제과-1164, 2007.09.28 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조에 따라 계산하는 것으로서 동조 제3항 제2호에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 - “취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 의하여 산정하는 경우 당해취득가액은 양도가액을 초과할 수 없는 것”이라는 기존 예규(서면5팀-1130, 2007.4.6 외 다수)에 대하여 다음의 양설과 같이 의문이 질의함. (갑설) 추계결정, 경정시 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 (공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 없는 것으로 본다)의 규정을 준용하기 때문에 환산취득가액 적용시 양도가액을 초과할 수 없음. (을설) 소득세법 시행령 제176조의2 는 양도가액을 초과하는 환산취득가액 등의 처리방법에 대한 법규정을 명문화하고 있지 아니함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제8항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항 의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006.12.30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1130, 2007.04.06 【질의】 (사실관계) - 본인은 지방에 아파트를 1채 소유하고 서울에 시유지 위의 소형주택을 보유하던 중 2006.12.29.에 서울 소재 주택을 양도하였음. - 1세대2주택으로 인하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하지만 취득가액을 확인할 수 없어서 부득이 환산가액을 계산하였으나 취득가액이 양도차익을 훨씬 상회하는 금액이 산출되어 양도차손이 발생하였음. (질의내용) 위와 같은 사례에서 환산취득가액으로 계산하여 양도차손이 발생하는 경우 그대로 신고하는 경우에도 정상적인 신고로 볼 수 있는지 여부 및 다른 부동산의 양도차익과 통산할 수 있는지 여부 【회신】 1. 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 의하여 산정하는 경우, 당해 금액(동법 제97조 제3항 제2호에 따른 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없는 것임. 2. 귀 질의에 관련된 유사사례(서면5팀-224, 2007.1.18. ; 서면4팀-3303, 2006.9.27. ; 서면4팀-1839, 2006.6.19.)를 참조하기 바람. ○ 재재산-1164, 2007.9.28 【질의】 사실관계 및 질의내용은 서면5팀-1130(2007.04.06)호와 동일함. 【회신】 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는「소득세법」제97조에 따라 계산하는 것으로서 동조 제3항 제2호에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것입니다.