건물의 양도시기 및 양도가액 산정 방법 등

중복질의에 해당하므로, 기 회신내용을 참조하시기 바람

[회신] 귀 질의의 경우 “건물의 양도시기 및 양도가액 산정 방법 등”에 관하여는 우리 상담센터에 접수된 서면질의(접수번호 : 5027호)의 내용과 동일한 사안이므로, 귀하에게 기 회신한 내용(서면4팀-1653, 2007.5.17, )을 참조하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부가가치세 일반과세자로서 건물을 지어서 취득하였으며, 도급계약서를 포함한 서류를 제출하고 부가가치세 환급을 받았음 - 토지를 건물 철거를 조건(계약서에 명시되어 있음)으로 2005년 12월 법인에게 매각함 - 계약서 상에는 건물과 토지가 별도로 명시되어 있지 않음 - 2005년 12월 토지의 등기를 이전하고 토지에 대한 양도소득세를 공시지가로 신고 납부하였음 - 토지 양도 후에도 본인은 당해 건물에서 토지 매수법인에게 지료를 지급하지 않고 영업을 하고 있으며, 건물 소유에 따른 재산세, 사업에 따른 소득세, 부가가치세 등을 본인이 납부하였음(토지를 매수한 법인이 사업착수시 즉시 철거하기로 구두상으로 합의되었음) - 그런데 매수 법인이 2007년 9월 현재까지 사업이 여의치 않아 진행되지 않자 건물주인 본인에게 건물 양도를 요구하고 있음 • 매수법인은 계약서를 변경하여 현재시점에 건물만 감정평가를 하여 2005년 12월에 지급한 매매금액을 건물(감정평가한 금액)과 토지로 구분하고, 건물에 대한 부가가치세를 지금에 와서 지불하겠다는 것임 ○ 질의내용 - 상기와 같은 상황에서 변경계약서를 만들지 않고, 본인이 폐업하고, 폐업시 잔존재화에 대하여 부가가치세를 납부하고, 일반매매로 현저히 낮은 가격으로 건물을 매매할 경우(법인은 2005년 거래금액 전체를 토지 취득가액으로만 장부에 계상하였음) 건물을 2005년 12월에 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부 및 건물분 양도가액 산정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ② 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하 생략 ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 이하 생략 ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-284, 2007.01.23 【질의】 (사실관계) - 2006.12.7. 매매계약 및 대금 영수 내용 ㆍ매매목적물 : 지목이 전, 답인 토지를 매도하기로 함. ㆍ매매대금 : 20억원(계약금 5억원, 2006.12.7. 계약시 수수) ㆍ잔금 : 15억원 중 공제 유보금 7억원을 공제한 후 2006.12.20. 8억원을 수령함. ㆍ유보한 7억원의 처리 및 사유 : 매수인이 잔금일까지 토지의 지목을 변경하여 소유권이전 등기를 하여야 하나, 지목변경을 하지 못한 경우 7억원을 제3자의 은행계좌에 유보금으로 입금 관리함. - 잔금일까지 지목변경이 되지 않아 매수인에게 소유권이전되지 않은 경우 2006.12.7. 매매예약하고 2009.1.31.까지 매매완결의 의사표시로서 부동산을 매수할 것을 예약하는 것으로 계약함. - 2008.12.31.까지 지목변경이 되지 않은 경우 유보금 7억원은 매수인에게 이체되며, 기 지급한 13억원 중 3억원을 매수인에게 반환하기로 하고, 나머지 10억원은 존손기간 200년의 지상권을 설정하여 지상권의 잔여 기간동안의 지료(地料)로 갈음하기로 매매계약됨. (질의내용) - 위의 경우 양도소득세 과세 여부 및 양도시기는 언제인지. 【회신】 1.「소득세법」제94조 제1항 각호의 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세(이법 또는 조세특례제한법에서 규정하는 비과세ㆍ감면의 경우는 제외)되는 것이며, 이 경우 양도라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매매ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 자산에 대한 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. 2. 부동산의 양도 또는 취득시기는「소득세법」제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임 . ○ 서면5팀-1601, 2007.05.17 【질의】 (사실관계) - 서울시 노원구 ○○동 561-32 토지(대지) 241.9㎡는 공유지로 1983년 6월 공유물을 분할하여 241,9㎡ 중 53.47㎡를 갑 소유로 하고 지금까지 20년 이상 골목길(사도)로 사용하고 있으며, 188.43㎡는 건축을 한 뒤 매매되어 1988년 9월 을이 매수하여 지금까지 살고 있음. - 갑은 연세가 76세인 할머니로 지금까지 20년 이상 지분만 가지고 있지 사실상 아무런 소득이 없어 골목길 지분을 처분하기 위해 을에게 지분53.47㎡를 매입하라고 요구하고 있으나 골목길로 사용되고 있어 정상적인 가격으로는 매매가 쉽지 않고 공시지가보다 싼 가격으로 매도하려고 함. (질의내용) - 양도가액이 개별공시지가 이하의 금액으로 거래한 경우 실가 인정 여부 【회신】 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산의 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘ 실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것 이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 서면5팀-1511, 2007.05.10 【질의】 (사실관계) - 토지와 건물을 함께 일괄 실지거래가액으로 양도하는 상업용 건물의 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우 양도소득금액 계산시 양도가액 안분계산 방법에 대하여 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업의 양도로 토지와 건물을 양도할 때 다음 중 어느 방법을 적용하는지. 양도당시 건물의 기준시가 (1) 토지ㆍ건물 실지거래가액 × ─────────────── (부가가치세 포함) 양도당시(토지＋건물)기준시가 ＋건물기준시가×10％ 양도당시 건물의 기준시가 (2) 토지ㆍ건물 실지거래가액 × ─────────────── (부가가치세 포함) 양도당시(토지＋건물)기준시가 (질의내용) - 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우 안분계산 방법 【회신】 「소득세법」 제100조 의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임 1. 부동산의 양도 또는 취득시기는「소득세법」제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것으로서, 귀 질의의 건물의 양도시기는 부동산매매계약서, 대금지급내역, 매수법인의 회계처리내역 등 제반사항을 종합하여 사실판단 할 사항입니다. 2. 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것인지 또는 기준시가에 의하는 것인지는 소득세법 제96조 의 규정을 적용하여 판정하는 것입니다.