조합원입주권을 승계취득 후 양도하는 경우 취득시기 및 세율 적용 기준

양도자산에 대한 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것

[회신] 1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-182, 2005.01.25./ 재산46014-20, 2001.01.04.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ① 조합원입주권을 승계취득 후 조합원입주권을 양도 - 2004.01.01. 입주권 취득(취득가액 : 100백만 원) - 2006.07.10. 입주권 양도(양도가액 : 150백만 원) ② 조합원입주권을 승계취득 후 재건축아파트 준공 후 1년 미만 양도 - 2004.01.01. 입주권 취득(취득가액 : 100백만 원) - 2007.01.01. 재건축아파트 준공일자(사용승인일 - 2007.07.01. 재건축아파트 양도(양도가액 : 150백만 원) [질의사항] - 조합원입주권을 승계취득 후 입주권으로 양도하는 경우 양도소득세율 기준 - 조합원입주권을 승계취득 후 준공된 재건축아파트를 양도하는 경우 취득시기 및 양도소득세율 기준 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제100조 〔 양도차익의 산정 〕 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006.12.30 개정) ○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30 개정) 1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31 개정) <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원＋1천만 원을 초과하는 금액의 4천만원 이하 100분의 18 4천만원 초과 630만원＋4천만 원을 초과하는 금액의 8천만원 이하 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원＋8천만 원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것(2003.12.30 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정) 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1994.12.31 개정) 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날(1994.12.31 개정) 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날(2005.02.19 법명개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1030, 2006.11.19. 〔 질의 〕 가. 사실관계 2002.12.31 재건축사업계획승인(정비사업조합) 2003.2.10 조합원으로부터 기존 아파트 취득(부동산 취득세, 등록세 납부) 2006.5.30 청산금(건축비) 납부완료 2006.6.30 재건축아파트 준공 및 취득세. 등록세 등 납부 2006.7.10 재건축아파트 양도 - 승계조합원으로 재건축 주택의 준공일 이후 1년 이내에 동 재건축아파트를 양도하는 경우(동 지역은 주택투기지역이 아님) 기준시가 과세대상 여부, 장기보유특별공제 적용 여부와 누진세율 적용여부에 대한 다른 견해로 가. 서사-1828(2005.10.6) 및 서사-2132(2005.11.9)에서 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 당해 신축아파트의 사용검사필증교부일(준공일)이라는 견해와 나. 실가 과세대상 판정시 1년 기준 여부는 준공일부터 양도일까지이지만 세율적용은 당초 취득일부터 양도일까지로 하여 누진세율을 적용하여야 한다는 견해가 있음. - 기존 아파트에 거주하는 임차인의 임대보증금을 승계취득하고 동 부동산 취득 관련 취득세․등록세 등을 납부한 본 건의 경우에 위 나.를 적용할 수 있는지 여부 나. 질의요지(쟁점) 관리처분계획인가일(사업계획승인일) 이후 승계조합원으로 취득한 재건축아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 세율 적용시 보유기간 계산방법은? 〔 회신 〕 귀 질의의 경우 기질의 회신문(서면4팀-1828, 2005.10.06./ 서면4팀-2132, 2005.11.09.)호를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면4팀 -2132, 2005.11.09. [ 질의 ] ○ 2005.5.16일 사업시행인가가 났으나 관리처분인가가 나지 않는 재건축 대상 주택을 취득하여 당해 재건축주택이 완성된 이후 양도하고자 함. - 위의 경우 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 당해 주택의 취득시기는 언제부터 기산하는지? [ 회신 ] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다 . ○ 서면4팀-2354, 2006.07.19. 【질의】 (내용요약) - 2004.7.15. : 재건축사업계획승인일 - 2004.8.10. : 재건축입주권 취득 - 2004.12.1. : 재건축아파트 이주 시작 - 2005.5.16. : 관리처분계획인가일 - 2005.7월 : 이주완료 및 멸실 신고 - 2009.1.2. : 재건축주택 준공 및 입주 예정 (질의) - 위의 경우 사업승인 전 취득한 자의 경우는 취득일부터 양도일까지 보유기간을 인정하고 사업승인 후 취득한 자는 그 취득일부터 사용승인일까지 보유한 기간은 분양권으로 보아 주택보유기간으로 인정하지 않고 주택의 보유기간 기산일은 사용승인일부터라는 의견이 있어 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 보유기간 기산일은 언제부터 인지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-182, 2005.01.25. 【질의】 A가 B에게 조합원 아파트권리를 양도하였으나 공사지연으로 B가 계약파기 및 환불을 요청하여 B에게 명의이전되지 않았으며, A는 B의 양도대금을 환불하기 위하여 C에게 다시 양도(명의이전)하려 함. 이 경우 적법한 전매절차는 어떠하며, A가 C에게 이전하면 불법인지, 불법이면 과태료는 얼마인지 여부 및 이러한 사항에 대한 세무신고 절차는 어떠한지. 【회신】 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)를 양도한 경우 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것임. 이 경우 양도일은 동법 시행령 제162조의 규정에 의하는 것으로 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도자는 주소지 관할세무서에 양도 및 취득당시의 계약서 등을 첨부하여 양도소득세과세표준예정신고(예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 또는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지의 기간에 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 하는 것임. ○ 재산 46014-20, 2001.01.04. [ 질의 ] 1996년도에 A아파트를 구입하고, 1999년 5월에 B아파트를 취득하여 1세대 2주택을 보유한 상태에서 B아파트가 재건축(2002년 재건축 예정)에 들어간다면 현재의 1세대 2주택이 1세대 1주택으로 전환되는 시점은 어느 때인지 [ 회신 ] 소득세법 제94조 양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보아 양도소득세를 과세하는 것입니다.