조합원입주권과 일반주택 보유시 비과세 해당 여부

2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 비과세요건을 충족한 경우 비과세 되는것임

[회신] 1. 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「동법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의해 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세되는 것이나 당해 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제156조의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제4항 각호의 요건을 모두 충족한 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 (주택 보유현황) ① 주택 A : 1995. A주택취득 2004.6.30.사업승인 2005.2.재건축관리처분인가 2008.2.준공검사예정 ② 주택 B : 2000.5. B주택 취득 2006.8. 양도 ③ 재건축입주권C : 2006.5. 동거가족명의 구입하여 보유 하고 있음. ○ 질의내용 질의1. B주택 양도분에 대하여 1세대1주택 비과세 규정이 적용되는지 질의2. 재건축으로 완공된 A아파트를 양도할 경우 비과세 규정이 적용되는지 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법 : 2005.02.19 소득세법 시행령 제18705호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 , 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일 이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-318, 2007.01.23 1. 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「동법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의해 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세되는 것이나 당해 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제156조 의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 위 1.의 양도하는 주택이 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의한 재건축한 주택인 경우 그 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하여 계산하는 것임. ○ 서면4팀-294, 2007.01.22 1. (생략) 2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-826, 2007.03.09 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날로부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래 요건(①, ②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. ○서면4팀-2131, 2007.07.11 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제75조 에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. 2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제4항 각호의 요건을 모두 충족한 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.