과세기준일 현재 주택의 공시가액을 합계한 금액이 6억원이 초과하는 경우 종합부동산세 해당되며, 2주택에 해당하는 경우 2007.01.01. 이후 양도분부터 중과세율(50%) 적용됨.
전 문
[회신]
1. 1세대가 2주택 보유에 따른 종합부동산세 납세의무와 관련하여는 종합부동산세법 제7조 및 기존 질의회신문(서면4팀-2047, 2006.06.29)를 참고하시기 바라며, 재산세 등 지방세와 관련하여는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하시기 바랍니다.
2. 소득세법 시행령 제167조의 5 제1항의 규정에 의한 1세대2주택에 해당하는 주택을 2007. 1. 1. 이후에 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호의 5의 규정에 의한 세율(50%)이 적용되는 것이며,
양도소득세 계산은 국세청 홈텍스서비스(http://www.hometax.go.kr)의 ‘양도소득세 자동계산’ 코너를 이용하시거나 가까운 세무대리인 등 조세전문가로부터 도움을 받으시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 |
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| 【사실관계】 ○ 아래의 내용과 같이 기존 1주택을 보유하고 있는 중에 다른 1주택을 새로이 구입예정임. 1. 기존주택 현황 - 소재지 : 대구시 달서구 ○○동 - 용 도 : 근린생활시설(1층), 단독주택 3가구 - 용도별 세부면적 : 소매점 106㎡, 주택 178.81㎡ - 취득 및 준공일자 :1995. 3. 8. - 구 조 : 1층(철근콘크리트), 2, 3층(벽돌 슬라브) - 대지면적 : 187㎡ (공시지가 580,000원 → 540,000원) 2. 차후 매입예정인 주택 - 소재지 : 대구시 달서구 ○○동 ○○타운아파트 - 평 수 : 전용면적 41평 - 건축년도 : 1993. 7월 - 실거래가액 : 2억2천만원 【질문내용】 기존 단독주택(상기 1.)을 소유한 상태에서 다시 주택(상기 2.)을 매입한 후 ① 2년 정도 2개 건물을 소유하고 있을 경우 보유와 관련한 세금은? ② 2년 후 기존 단독주택(상기 1.)을 양도할 경우 양도소득세 중과여부 및 세액은? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
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| ○ 종합부동산세법 제5조 【과세구분 및 세액】 ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. (2005. 1. 5. 제정) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대○○ 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원 (개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다) 을 초과하는 자 는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다 . 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정) ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 주된 주택소유자 외의 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 주된 주택소유자와 연대하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
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| 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ⇒ 2007. 1. 1. 이후 양도분부터 적용(아래 부칙 참고) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
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| ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제1조 【시행일】 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행 한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개 (제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] (2005. 12. 31. 신설) 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
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| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택 을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역 (종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다) 으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외 한다. (2005. 12. 31. 신설) |
| 나. 관련 유사 사례 (판례, 심사․심판례, 예규) |
| ○ 질의회신 【서면4팀-2047, 2006.06.29】 종합부동산세법 제7조 및 동법 제3조에 의거, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대○○ 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것임. |
| 나. 관련 유사 사례 (판례, 심사․심판례, 예규) |
| ○ 질의회신 【서면4팀-701, 2006.03.24】 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대○○ 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있음. 여기서 “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것임. ○ 질의회신 【서면4팀-1310, 2006.05.10】 【회신】 1. 및 2. (생략) 3. 1세대 2주택자가 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 세율(50％)이 적용되지 않는 것임. ○ 질의회신 【서면4팀-1894, 2005.10.17】 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 ㆍ제2호 및 제4호에서 규정하는 자산에 대한 양도소득과세표준 예정신고납부세액공제는 같은법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 세액을 자진납부하는 경우에 한하여 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제하는 것임. ○ 질의회신 【서면4팀-1841, 2006.06.19】 1. 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.1.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임. 2. 수도권 및 광역시에 소재하는 2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되며, 양도세율은 50％가 적용됨. 다만, 양도하는 주택이 소득세법 시행규칙 제82조 제2항 의 소형주택에 해당하는 경우에는 그러하지 않음. |