다가구주택을 포함하여 1세대3주택인 경우 중과세 여부

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1세대3주택 중과세 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것임

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제155조 제15항의 규정에 의거 같은법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것으로 위 규정은 2007.02.28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1766, 2007.05.29.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 서울 소재 주택 2채와 인천에 다가구 주택 1채를 보유 중 - 2007년 한국토지공사에서 다가구주택을 수용함 - 다가구주택 현황은 3층 건물 18가구(개별주택가격: 394백만 원, 2002년 취득) [질의사항] (질의1) 다가구 주택의 세법상 적용 - 갑설 : 건축법시행령과 같이 단독주택으로 보아 현재 3주택 소유자로 신고 - 을설 : 다가구주택은 명문규정이 있지 않는 이상 납세자의 선택에 의하여 단독주택이나 공동주택을 선택 할 수 있으며 이 경우 다가구주택은 납세자가 선택하는 경우 18주택으로 신고 (질의2) 다가구주택을 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 적용 방법 - 갑설 : 다가구주택 전체를 하나의 단독주택으로 보아 시행규칙을 적용하여야 함으로 위 주택은 중과대상 주택이다. - 을설 : 다가구주택을 납세자가 공동주택으로 신고한 경우 18가구를 각각 하나의 주택으로 보아 2003.12.31. 이전에 취득하였고, 1가구당 전용면적이 60㎡ 이하이고 개별주택가격이 40백만 원 이하로 18가구는 소득세 시행규칙을 각각 적용하여 중과제외 소형주택에 해당함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2007.2. 28. 개정 ) ○ 소득세법 부 칙 (2007.2.28. 대통령령 제19890호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제132조 제4항, 제147조의 2 제2항(법 제81조 제4항 및 제5항에 따른 증빙불비가산세 및 영수증수취명세서미제출가산세에 관한 규정에 한한다), 제184조 제1항ㆍ제2항, 제210조의 2 제2항ㆍ제3항 및 제210조의 3의 개정규정은 2007년 7월 1일부터 시행하며, 제143조 제4항 제2호ㆍ제7항의 개정규정은 2008년 1월 1일부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다. 제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다. ○ (구) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다 . (1998.4.1. 직제개정) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005.3.19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12. 31. 개정) 1.~ 10. 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다 . (2003.12.30. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1193, 2007.04.11. 【질의】 ○ 사실관계 - 5가구의 다가구주택을 신축하여 20여년 이상을 거주하여 온 1세대 1주택을 보유한 거주자가 양도계약 당시에는 매수인과 1인과 매매계약을 체결하였으나 매수인이 은행대출에 필요하여 매수인의 동생을 공동 매수인으로 등기를 하여 줄 것을 요청함. - 공동지분은 당초 매수인 90%, 추가 명의인 10%로 함.(양도가액은 8억 5천만 원) ○ 질의내용 - 다가구주택 양도시 양도소득세 과세방법에 대한 질의임. (갑설) 등기는 2인 공동으로 되나 실제로 1인에게 양도하였으므로 전체를 1세대 1주택 비과세대상(즉, 단독주택의 양도)으로 보아 6억 원 초과부분에 대하여만 양도소득세를 과세함. (을설) 실제로 1인에게 양도하였다고 하나 부동산 실명에 관한 법률 등에 의하여 2인에게 양도한 것으로 보아야 하므로 일시에 5주택을 양도한 것으로 보아 그중 1주택은 1세대1주택 비과세, 다음 1주택은 1세대 2주택 중과, 나머지 3주택은 1세대 3주택 중과세 양도소득세 과세함. (병설) 단독주택의 양도는 아니지만 2인에게 양도하였으므로 전체 주택의 2분의 1은 비과세, 나머지 2분의 1은 1세대 2주택 중과세됨. (정설) 매수인의 지분에 따라 90%는 1세대 1주택 비과세로 나머지 10%는 1세대 2주택 중과세됨. 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 의 규정에 의거 같은법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것으로 위 규정은 2007.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것입니다. ○ 서면4팀-584, 2007.02.13. 【질의】 (사실관계) - 수도권 및 광역시외(이하 “기타지역”이라 함)에 소재하는 다가구주택과 1세대 3주택 중과대상 주택 수에 포함되는 2주택을 보유하고 있음. - 1세대 3주택 중과대상 주택 수 계산시 기타지역 소재 주택의 경우 기준시가 3억 원 이하인 경우 주택 수에 포함되지 않음. - 위 다가구 주택을 1인에게 양도하는 경우, 중과대상에 포함되는 기준시가 3억 초과에 해당되는지 여부 (질의요지) 기타지역 소재 다가구주택이 중과대상 주택 수에 포함되는 기준시가 3억 초과인지 여부의 판정과 관련하여, 다가구주택 전체의 기준시가를 적용하는 것인지, 공동주택으로 보아 1구를 1호로 보아 적용하는 것인지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것임 . ○ 서면4팀-1766, 2007.05.29. 【질의】 (사실관계) - 소유주택 현황 ① 거주주택 : 전용면적 25.4평, 시가 약 2억 ② 임대주택 ㆍ4총 다세대주택이며, 총 8세대임. ㆍ전용면적은 최소 7평, 최대 12평임. ㆍ각 세대별 기준시가는 약 28,000,000원임. ㆍ실제 양도차익이 없음. (질의내용) ① 상기 다세대주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 이상 중과대상에서 제외되는 소형주택에 해당하는지 여부 ② 양도차손이 발생하는 경우 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 하는지 여부 【회신】 1. 양도소득세 세율이 60％(중과세율)가 적용되고, 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억 원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억 원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임. 2. 양도소득세의 납세의무는 「소득세법」 제94조 의 규정에 의한 양도소득에 대하여 소득세를 납부할 의무가 있는 것이나, 「소득세법」 제105조 제3항 및 제110조 제2항의 규정에 의하여 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 양도소득 과세표준 예정신고 및 확정신고 의무가 있는 것임.