수용되는 겸용주택의 건물과 부수토지의 지급시기가 상이한 경우 양도시기

고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.

[회신] 1. 당해 고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것이며, 2. 주택이외의 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)과 그 부수토지를 소유하는 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 사업시행자에게 당해 부동산을 양도하는 경우로서 그 대금을 청산하기 전에 당해 건물 또는 부수토지에 대한 소유권이전 등기를 하는 경우 당해 건물 또는 부수토지의 양도시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등기부에 기재된 등기접수일인 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 대지 90평 위에 건물부분은 주택(30평)과 근린상가(40평)의 연면적 70평 부동산을 2000년도에 취득하여 주택부분은 1세대 1주택 3년 이상 보유 및 거주한 상태임. - 상기 부동산은 공공용지 보상에 따른 수용 용지로 대한주택공사에 부동산 등기 이전 및 보상내역은 토지는 주택공사로 등기 명의이전은 2006년 12월, 대금 보상은 2007년 1월, 건물 등기 명의 이전은 2007년 5월, 건물 대금 보상은 2007년 6월에 받음. - 상기 주택 및 그 부속토지의 양도는 고가주택에 해당됨. ○ 질의내용 - 상기 수용된 고가주택의 건물 및 부수토지 양도시기와 상가 건물 및 부수토지의 양도시기에 대하여 질의함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ] ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (99.12.28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다) 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ] ① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. ⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다. (94.12.31 개정) 1. 도시지역 안의 토지 5배 (2003.12.30 개정) 2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2003.12.30 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개 정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ( 이하생략 ) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1581, 2007.05.11 【질의】 (사실관계) - 고양시 삼송지구 수용과 관련하여 1세대1주택 비과세에 해당하는 고가주택의 수용임. - 주택 : 2007년 5월경 보상예정(보상가 미정) - 주택부수토지 : 2006년 12월 소유권이전등기(보상가 8억원) - 수용당시 투기지역에 해당함. (질의내용) 1. 위 수용물건의 양도시기는 언제인지. 〈갑설〉 통상 주택과 그 부수토지는 하나의 매매단위로 거래가 이루어 지고 양수인이 동일한 수용이므로 아직 거래가진행중인 것으로 보아 주택과 그 부수토지 모두의 양도시기는 건물부분의 보상이 마무리(등기접수일과 잔금청산일 중 빠른날)되는 2007년이 됨. 〈을설〉 주택과 부수토지는 법적으로 각각 독립된 거래의 대상이 되므로 소유권이전등기가 경료된 토지는 2006년도, 건물부분은 보상이 완료되는 2007년이 각각의 양도시기임. 〈병설〉 수용의 경우 토지가 수용의 주대상이고 보상가 역시 토지가액이 대부분을 차지하므로 건물부분의 보상이 이루어지지 않았다 하더라도 토지가 양도된 시기인 2006년이 주택과 부수토지 모두의 양도시기임. 2. 양도시기가 위 “을설”과 같이 주택과 부수토지 각각의 시기로 본다면 주택부수토지의 수용이 (구) 조세특례제한법 제85조 규정의 적용대상이 되는지. 〈갑설〉 주택과 부수토지가 양도시기를 달리하고, 법적으로 독립된 물건이므로 동 규정을 적용하여 주택부수토지의 양도에 대하여 기준시가로 산정할 수 있음. 〈을설〉 비록 양도시기를 달리할지라도 주택과 부수토지의 합계액이 6억원을 초과하므로 고가주택에 해당하여 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 함. 3. 양도차익의 산정방법 - 토지가 먼저 2006년에 소유권 이전되고 주택부분이 2007년에 양도되는 경우에는 토지는 2006년, 건물분은 2007년 양도되는 것으로 본다면, 1세대1주택인 고가주택의 경우 총 양도차익 중 양도가액이 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 부분에 대하여는 과세되는 것인 바, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않아 총 양도차익을 산정할 수 없는 2006년 주택부수토지의 양도차익은 어떻게 산정하는지 - 주택과 부수토지의 양도시기가 모두 2006년도인 위 질의 1-〈을설〉에 의한다면, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않은 2006년도의 양도차익을 어떻게 산정하는지. 【회신】 1. 거주자가 2006.12.31. 이전에 양도하는 자산이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당하는 경우에 당해 주택은 「조세특례제한법」 제85조 (2006.12.31. 개정되기 전) 규정이 적용되지 아니함. 2. 귀 질의의 경우, 당해 고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임 . 3. 당해 주택과 그 부수토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1 【고가주택의 양도차익 계산】의 계산방법에 따라 계산하되 『건물의 양도가액』은 당해 주택의 ‘예상보상 금액’으로 하는 것이며, 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 국세기본법 제45조 의 규정에 따라 수정신고를 하는 것임. ○ 서면4팀-483, 2007.02.05 【질의】 (질의1) 위 예규에 의하면 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의하여 주택 및 부수토지가 함께 수용(협의매수 포함)된 경우로서 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에 전체를 하나의 양도행위로 보아 “ 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득시기)”의 규정을 적용한다고 회신하고 있음. 그런데 소득세법 제162조 는 잔금청산일과 소유권이전을 위한 등기접수일 중 빠른 날을 양도 및 취득시기로 보도록 규정하고 있는바, 다음 사례와 같이 주택 및 부수토지가 함께 수용(협의매수)되는 경우로서 부수토지에 대한 협의매수계약, 부수토지보상금 수령, 부수토지 소유권이전을 위한 등기접수, 주택에 대한 협의매수계약, 주택보상금지급, 주택부분 소유권이전을 위한 등기접수가 순차적으로 이뤄진 경우 (사례) ㆍ2006.12.17. 부수토지 협의매수 계약 ㆍ2006.12.20. 부수토지 보상금 수령 ㆍ2006.12.21. 부수토지 이전등기접수 ㆍ2007.3.15. 주택 협의매수 계약 ㆍ2007.3.17. 주택 보상금 수령 ㆍ2007.3.19. 주택 이전등기 접수 양도시기를 2006.12.21.(부수토지 등기접수일)로 보아야 하는지 2007.3.17.(주택부분 잔금청산일)을 양도시기로 보아야 하는지. (질의 2) 위 관련 예규는 주택 및 부수토지의 보상금이 시차를 두고 지급된 경우에 관련 법 규정의 적용에 관한 예규로 보임. 주택 외의 건물(예: 상가)과 부수토지가 함께 수용(협의매수)되는 경우로서 부수토지 및 건물부분의 협의매수계약, 보상금 수령이 시차를 두고 이뤄지는 경우에도 양도 및 취득시기 판단에 있어서 위 예규에 의해서 판단하는지. 【회신】 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임. ○ 서면4팀 -4075, 2006.12.14. 귀 질의의 경우, 주택 및 그 부수토지를 소유하는 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법룔」에 의하여 사업시행자에게 당해 부동산을 양도하는 경우로서 양도하는 당해 주택 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급된 경우 양도시기는 「서면4팀 -2103(2006.07.06)」호를 참고하기 바라며, 주택이외의 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)과 그 부수토지를 소유하는 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 사업시행자에게 당해 부동산을 양도하는 경우로서 그 대금을 청산하기 전에 당해 건물 또는 부수토지에 대한 소유권이전 등기를 하는 경우 당해 건물 또는 부수토지의 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등기부에 기재된 등기접수일인 것임 .