자산양도차익 계산시 적용되는 취득 및 양도가액 산정 원칙

2006.12.31 이전에 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것임.

[회신] 2006.12.31 이전에 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 소득세법 제96조 제2항 각호(취득후 1년이내 부동산, 투기지역 지정지역 내 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것입니다. ※ 붙임 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ○○시의 임야 2필지를 본인 외 2인(A, B)이 공동소유 한 상태에서 A에게 매도에 관한 일체를 위임하였음. - 2005.7.29. 공동소유자 3인이 한자리에 모여 공인중개사의 소개로 매수자와 매매계약을 체결하였고 2005.9.15. 잔금을 지급받음과 동시에 소유권 이전 및 각자 자기지분에 대해 양도소득세를 신고하였음. - A와 B, C 사이에 매도위임 및 양도대금 분배에 대한 다툼으로 결국 A가 B, C를 상대로 약정금반환청구의 소를 제기하여 승소함(제주지법 2005가단16156). - 위 판결에 따라 B와 C는 각각 법정이자 포함 42,452,000원씩을 A에게 지급하였음. ○ 질의내용 - 위와 같이 B, C가 A에게 판결에 따라 추가로 지급한 84,904천원에 대한 세금납부 대상인지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우(1999.12.28개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정) ② 제94조 제3호 내지 제5호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제4호의 자산(제104조 제1항 제5호 가목의 규정이 적용되는 주식 또는 출자지분을 제외한다)을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 2005.12.31. 법률 제7837호 개정됨 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005.12.31.개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우(2005.12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999. 12. 28 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 28 신설) 2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정) 3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정) 4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (1996. 12. 30 신설) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 28 신설) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 󰡒대통령령이 정하는 금액󰡓이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 제157조 제3항 제1호에 규정된 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1호의 자산 (1994. 12. 22 개정) 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류규모거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 (1994. 12. 22 개정) 양도자산의 종류규모거래상황과 상속재산의 평가가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 ② 제1항 제1호 가목 단서에서 󰡒배율방법󰡓이라 함은 양도취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1999. 12. 28 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2315, 2005.11.23 【질의】 1. 부동산 목록 - 평택시 ○○읍 ○○리 XX-6 대30㎡ - 평택시 ○○읍 ○○리 XX-2 대337㎡ - 평택시 ○○읍 ○○리 XXX-1 제방96㎡ 2. 2000년 7월 위 각각의 부동산을 평당 10만원으로 매매하였을시 - 양도소득세 및 세금은 얼마가 부과되는지. - 상속세는 얼마가 부과되는지. 【회신】 1. 현행 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 소득세법 제96조 제1항 각호(취득후 1년이내 부동산, 투기지역 지정지역 내 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. 2. 피상속인에게 귀속되는 자산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적가치가 있는 토지 등 부동산을 상속받은 경우 상속세 과세대상 재산의 범위에 포함되는 것이나, 상속재산의 가액이 상속세 및 증여세법 제18조 내지 제23조의 규정에 의하여 일괄공제(5억원) 등 각종 상속공제액에 미달하는 경우 상속세가 과세되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-492, 2005.03.31 【질의】 〈현황〉 - 환지예정 전 천안시 ○○동 XX, 11번지 답 2,189㎡(환지예정지번 천안시 ○○동 XX블럭 11롯트 대 1,040㎡)2필지를 양도하기로 하고 개인 △△△과 매매계약을 체결하고 계약금을 받았음. - 중도금을 받기전 매수인 △△△가 매수인을 주식회사 ◇◇◇대표이사 □□□로 변경하여 줄 것을 요구하여 이에 응하였고 중도금 및 잔금은 주식회사 ◇◇◇대표이사 □□□로부터 받았음. - 계약서를 변경할 때 이미 작성한 계약서는 그대로 두고 매수인측의 요구에 의하여 이미 작성한 계약서와 계약내용이 다른 계약서를 추가로 작성하였음. - 매도인은 추가로 작성한 계약서를 붙여 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하였으며, 매수인은 역시 추가로 작성한 계약서를 검인받아 소유권이전등기신청시 등기소에 제출하였고 취득세 및 등록세도 추가로 작성한 계약서를 붙여 신고ㆍ납부하였음 〈질의〉 - 위와 같이 실지계약내용과 다른 추가로 작성한 계약서를 검인받아 소유권이전 등기 신청시 등기소에 제출한 경우가 - 소득세법 제96조 제1항 제5호 규정［허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28. 개정)］ - “허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우”에 해당하는지 여부. 【회신】 1. 토지의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 허위계약서의 작성 등 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 하는 것임. 2. 귀 질의가 실거래가액에 의한 과세대상에 해당하는지 또는 기준시가에 의한 과세대상에 해당하는지에 대해서는 위 법문과 같은법 시행령 제162조의 2 제2항 각호 및 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-3327, 2006.09.28 【질의】 (사실관계) 임야를 취득하여 보유하던 중 택지를 조성하여 주택을 신축한 주택의 부수토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 계산방법에 대하여 질의함. (질의내용) 〈갑설〉 임야취득일부터 택지로 형질변경된 날까지의 지가상승분과 형질변경일 이후 양도일까지의 지가상승분의 합이 양도차익임. 〈을설〉 토지개량비 상당액이 양도차익으로 가산되더라도 양도차익은 취득일 이후 양도일까지의 가격차이가 양도차익임. 【회신】 자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 소득세법 제96조 제2항 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의하여 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이며 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하는 것임.