장기임대주택으로서 양도세와 종부세 감면 여부 및 1세대 1주택 비과세 적용

장기임대주택 요건을 충족한 임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에 포함하지 않음

[회신] 귀하의 경우 관련 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 1997년 4월 대구의 미분양 아파트(24평) 5호 계약, 1998.4월 완공하여 임대개시, 1998.4.17. 임대사업자 등록, 1998년 5월 7일 세무서에 사업자등록을 하였으며, 2. 추가 매입건으로 1998.5.22. 서울 장안동 시영아파트(13평) 추가매입하여 임대를 하면서 1998.6.3. 임대사업자등록 변경신고로 임대사업을 해오던 중, 2004.8월 재건축사업시행인가, 2004.12월 철거, 2005년 2월 착공, 2007년 8월경 재건축준공으로 분양받은 24평아파트를 종전과 같이 임대하려고 합니다. ○ 질의내용 (질의1) 세무서에 확인결과 대구의 임대아파트 4호는 동일지역이라 합산배제되는데 서울의 임대아파트는 2호 이상이 되어야 합산배제되는데 1호이므로 합산배제 안된다는 설명인데, 2005.1.5. 이전에 임대하고 있는 임대주택은 기존임대주택으로 분류되어 3억이하, 2호 이상, 5년 이상, 전국지역조건이면 합산배제되므로, 상기 본인의 서울 장안동의 1호 임대아파도 지역구분에 구속받지 않아야 되는데 왜 이 항목에 해당 안된다고 설명하는지 확인해 주시길 바라며, (질의2) 서울 장안동 임대주택을 2007.8월 준공 후 계속 임대를 하려고 하는데 재건축기간(2004.10월 ~2007.8월)이 임대기간에 합산되는지 여부? 또한 재건축 전 임대기간도 재건축 후 임대기간과(아파트명과 평형을 달리하여도)합산되는지 여부? (질문3) 98년 당시에는 미분양주택은 5년 이상 임대시 양도세가 면제되고, 기존주택매입 임대경우는 10년 이상이면 양도세 감면혜택이 있었는데, 2000.12.31일 이후 임대주택의 양도세 감면규정이 없어 졌다는데 서울 장안동 임대주택을 10년 이상 임대후 매도할 경우 종전 법률에 의거 양도세 감면혜택을 받을 수 있는지 여부? 감면세율은? (질문4) 현재 거주하고 있는 중계동아파트(12년보유, 거주)는 세법상 종전과 같이 1세대 1주택으로 보며, 향후 매도시 양도세 비과세에 해당되는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) ② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005. 5. 31. 제정) 2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. (2005. 5. 31. 제정) 3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인 등”이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 “피합병법인 등”이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산한다. (2005. 5. 31. 제정) 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. (2005. 5. 31. 제정) 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다. (2005. 5. 31. 제정) ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1418, 2006.05.18 「종합부동산세법시행령」 제3조 제1항 제3호 가목 및 나목에 의한 국민주택 규모이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하이고 5년 이상 계속하여 임대하는 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 함)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택의 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-250, 2006.02.10 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말하는 것임. ○ 서면4팀-2679, 2006.08.04 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의한 5호이상의 주택을 5년이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택외의 1호의 주택에 대한 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-749, 2006.03.29 1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있는 것이며 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1625, 2005.09.08 거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감 면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. ○ 재산46014-129, 2000.02.02 1. 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연멱적의 2배 이내의 토지를 포함함) 또는 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 개인이 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 또한, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1. 1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 5년 미만 임대하는 경우에는 감면받을 수 없는 것임. 3 . 상기 임대주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 그 공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 1세대 1주택 여부 판정시 상기 1. 2.의 임대주택은 5호 이상 임대를 개시한 때부터 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.